Nota por PULSE
El 10 de septiembre, el BID anunció que pondrá hasta US$2.000 millones para financiar vivienda en Chile a través de un nuevo fondo estatal, el Fonavi, administrado por BancoEstado. La promesa: hipotecas a 30 años, pie del 10% y unas 150.000 viviendas financiadas. El sistema bancario chileno no armó ese crédito solo.
El anuncio se hizo en La Moneda, con el presidente José Antonio Kast y el presidente del Banco Interamericano de Desarrollo, Ilan Goldfajn, uno al lado del otro. El mecanismo tiene un nombre técnico —Fondo Nacional para la Vivienda, Fonavi— pero funciona de una manera simple de explicar: el Estado chileno, con el respaldo de garantías del BID, arma un fondo que le compra a los bancos las hipotecas que ya originaron. Eso libera el balance de esos bancos para volver a prestar, y les permite ofrecer condiciones que hoy no ofrecen solos: créditos a 30 años, con 10% de pie, sobre viviendas de hasta 6.000 UF (unos US$260.000). Para juntar ese pie, el comprador ahorra durante 30 meses el equivalente al 7% del valor de la vivienda y el Estado pone un bono complementario del 3%.
Dicho de otra forma: un banco solo no quiere quedarse con una hipoteca a 30 años en su propio balance —es demasiado plazo, demasiado riesgo concentrado—. El Fonavi existe para sacarle esa hipoteca de encima apenas la origina. Y la razón por la que un fondo estatal chileno puede hacer eso a esta escala es que un tercero, el BID, le pone una garantía detrás que baja el costo de fondearse. Según estimaciones del propio banco, la medida podría permitir construir unas 150.000 viviendas y generar más de 400.000 empleos, sumando construcción y sectores relacionados. El proyecto todavía necesita aprobación legislativa: entró al Congreso al día siguiente del anuncio, el 11 de septiembre, como parte de una reforma más amplia de mercado de capitales.
Lo llamativo no es que a Chile le falte crédito hipotecario —lo tiene, y desarrollado—. Lo llamativo es a quién tuvo que recurrir para estirarlo. El BID nació para financiar rutas, represas y digitalización de trámites públicos; no para operar como el garante de última instancia del mercado hipotecario de un país miembro de la OCDE. Que termine cumpliendo ese rol en Chile es una señal de un problema más viejo y más regional: ningún sistema financiero local de la región logra, por su cuenta, fondear crédito hipotecario a treinta años en su propia moneda sin que algún actor de afuera —un banco de desarrollo, un mercado de capitales externo— aporte el plazo largo que falta.
Argentina lo muestra desde el otro extremo, sin apelar a un organismo internacional: en agosto, el propio fondo de pensiones estatal (el FGS de ANSES) empezó a subastarles plazos fijos a los bancos para que estos, a su vez, prestaran a quince años o más. Es la misma lógica del Fonavi —el Estado provee el plazo largo que el mercado no ofrece— resuelta puertas adentro y con una fuente de fondeo mucho más corta y más frágil: los plazos fijos a un año no alcanzan para calzar con una hipoteca a quince, mientras que la garantía de un banco de desarrollo sí permite estirar el crédito hasta los treinta años que el comprador realmente necesita. No es la primera vez que un banco multilateral cumple ese papel en la región: instituciones como el propio BID y el Banco Mundial acompañaron técnica y financieramente la creación de varios de los grandes fondos de vivienda social latinoamericanos desde los años setenta, cuando ningún banco privado local quería tomar ese riesgo de plazo por su cuenta.
Ese acompañamiento tiene un costo que no aparece en el titular del anuncio. Un país que financia su política de vivienda con la garantía de un organismo externo también acepta, en algún grado, sus condiciones y su calendario: la reforma recién entró al Congreso, y su aprobación —y la letra fina de esas condiciones— todavía está por verse. La pregunta que va a definir si el Fonavi funciona no es solo cuántas casas financia. Es quién termina decidiendo, en la letra chica de ese acuerdo, qué vivienda es "financiable" y cuál no.
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