Nota por FORO
El nuevo gobierno de Chile está corriendo el problema de la vivienda de un lado a otro. Durante décadas la política habitacional chilena fue, sobre todo, un asunto de plata: subsidios a las familias, crédito para completar el pago. El plan de José Antonio Kast propone otra cosa: que el insumo que de verdad falta no es el dinero sino el suelo, y que la mejor política de vivienda es desregular su uso. La apuesta de fondo es que el precio de una casa lo fija, más que ninguna otra variable, lo que te dejan construir en cada terreno y cuánto tarda el permiso.
La magnitud del problema que se busca resolver es conocida. El déficit habitacional oficial de Chile es de unos 552.000 requerimientos —hogares que necesitan una vivienda que hoy no existe—, y a eso se suman más de 1,2 millones de viviendas en déficit cualitativo, es decir, que existen pero necesitan mejora o ampliación. El gobierno saliente había respondido con un Plan de Emergencia Habitacional centrado en construir: cerca de 260.000 viviendas comprometidas, con un avance del 98% según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. La discusión ahora no es cuántas casas entregó el Estado, sino qué es lo que traba que se construyan a la velocidad que el déficit exige.
El plan parte de una premisa: el suelo urbano es el recurso más escaso y el que más pesa en el precio final de una vivienda, y en Chile está artificialmente restringido por una maraña de normas. De ahí se siguen varias medidas concretas.
La primera apunta a un caso puntual y elocuente. En 2013, una modificación del plan regulador metropolitano de Santiago —la llamada PRMS 100— incorporó al área urbana unas 9.600 hectáreas de suelo hasta entonces rural. Trece años después, esas hectáreas siguen prácticamente sin urbanizar, porque la normativa que debía habilitarlas nunca se terminó de dictar y las exigencias aplicadas a cada proyecto resultaron demasiado altas. El plan de Kast propone activar ese suelo que técnicamente ya es urbano pero que en los hechos nunca lo fue.
La segunda es un ataque directo a lo que el gobierno llama el "laberinto regulatorio": cerca de 1.500 circulares —instrucciones administrativas en manos de directores de obras municipales y secretarías regionales— que se buscará reducir a alrededor de once. La tercera suma suelo desde el Estado: el traspaso de más de diez millones de metros cuadrados de terrenos de Bienes Nacionales a un banco de suelo público, y un programa —"Eriazo Cero"— para recuperar lotes urbanos vacíos. El propio Kast comparó el alcance de esta liberalización de suelo con el impacto que tuvo, en su momento, la apertura de Chile al comercio internacional.
Conviene detenerse en por qué esto es más que una desregulación entre otras. Durante una generación, el instrumento central de la política de vivienda chilena fue el subsidio habitacional: un aporte del Estado a la familia para acercarla al precio de mercado de una casa. Ese modelo —muy estudiado y copiado en la región— trabaja sobre la demanda: pone plata del lado de quien compra. El plan nuevo dice que esa no es la restricción que importa. Sostiene que se puede subir el monto del subsidio todo lo que se quiera y no va a alcanzar, porque el problema es que no hay dónde construir la vivienda subsidiada y el proceso para habilitar un terreno tarda años. Mover la palanca del subsidio a la regla de suelo cambia de lugar la decisión: la saca de la tesorería y la lleva a la oficina de permisos.
La pregunta obligada es si soltar la oferta de suelo efectivamente abarata la vivienda. Hay casos en los dos sentidos.
En Auckland, Nueva Zelanda, una reforma de 2016 reclasificó cerca de tres cuartas partes del suelo residencial de la ciudad y triplicó cuánto se podía construir en cada lote. La investigación posterior de la Universidad de Auckland atribuye a esa reforma unas 22.000 viviendas adicionales entre 2016 y 2021 —la mitad más de lo que se habría construido sin el cambio— y estima que los alquileres de casas de tres dormitorios quedaron entre un 23% y un 33% por debajo de donde habrían estado. Tokio funciona con una lógica parecida y sostenida en el tiempo: se puede construir vivienda por derecho propio en casi cualquier parcela, con aprobaciones que el nivel central puede destrabar por encima del municipio. El resultado es que la ciudad absorbió cerca de dos millones de habitantes nuevos desde el año 2000 con precios de vivienda casi planos, mientras que en Nueva York y San Francisco se duplicaban.
España ofrece el contraejemplo. La ley de suelo de 1998 declaró urbanizable, en principio, todo el suelo que no estuviera expresamente protegido, con el argumento explícito de que más suelo disponible produciría más viviendas y precios más bajos. Pasó lo contrario: el precio medio de la vivienda nueva subió alrededor de un 167% en una década, y el suelo liberalizado alimentó la burbuja que estalló en 2008.
La diferencia no es que la teoría funcione en algunos países y en otros no. Es qué se hace al mismo tiempo. Auckland y Tokio agregaron suelo y densidad a una demanda de vivienda más o menos normal. España agregó suelo en pleno auge de crédito hipotecario barato y de compra especulativa: cuando la demanda está sobreestimulada, el suelo más abundante no baja de precio, sube, porque cada actor descuenta que va a poder venderlo más caro mañana.
Ahí está el punto delicado del plan chileno. La desregulación del suelo no viene sola: convive con una agenda que también empuja la demanda —"un país de propietarios, no de arrendatarios", subsidios para comprar terrenos, la intención de dinamizar el crédito—. Es la combinación española, no la de Auckland. Soltar la oferta mientras se estimula la compra puede terminar trasladando el efecto al precio del suelo en vez de al bolsillo de la familia.
Las 9.600 hectáreas de la PRMS 100 están en la periferia de Santiago. Liberarlas sin resolver antes la infraestructura que las haría habitables —transporte, agua, saneamiento: exactamente lo que las mantuvo frenadas desde 2013— arriesga repetir un capítulo que la propia investigación urbana chilena viene señalando hace años: conjuntos de vivienda social lejos del empleo y mal conectados con la ciudad. La desregulación se puede hacer rápido. El caño y el colectivo, no.
Cada tanto, un gobierno en algún lado redescubre que la vivienda es "en realidad" un problema de suelo, o "en realidad" un problema de crédito, o "en realidad" un problema de costo de construcción, y reorganiza toda su política alrededor de esa única palanca. Chile está haciendo, de forma explícita y a gran escala, la apuesta por el suelo. No es una apuesta absurda: hay evidencia sólida de que restringir dónde y cuánto se puede construir encarece la vivienda, y de que soltarlo la abarata. Pero el resultado no depende de si aparece más suelo. Depende de si las otras palancas —el crédito, el subsidio, la infraestructura— se mueven en la misma dirección que esta o en contra.
FORO — Vertical Política | LOTE
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