Nota por PULSE

El 78% del déficit habitacional de América Latina es de casas que ya existen y necesitan arreglos. México y Brasil tienen crédito para eso, pero con garantías distintas: el empleo formal en un caso, un fondo público en el otro. Lo que respalda el préstamo decide quién llega.

Hay casas que no necesitan una obra nueva, sino un techo que no gotee, un baño, una pared de material. Según el BID, esa es la mayor parte del problema: el 78% del déficit habitacional de América Latina y el Caribe, y el 85% del de México, corresponde a la calidad de viviendas ya construidas. Faltarían 15,1 millones de viviendas nuevas en 18 países, pero son 54,4 millones los hogares con una casa que necesita mejoras, según las cifras que reunió Obras Expansión el 1 de octubre. Hábitat para la Humanidad habla de un rango de 70% a 80%.

Eso cambia el producto financiero que hace falta. Una hipoteca financia una casa nueva y usa la propia casa como garantía. Un arreglo es otra cosa: un monto chico, a plazo corto, para una vivienda que muchas veces no tiene escritura en regla y para una familia que construye cuando puede. Según Hábitat, en México casi dos de cada tres viviendas se hicieron por procesos progresivos. Sin asistencia técnica, el costo se encarece: en Perú, dice la organización, una casa levantada así puede costar hasta el doble, y las familias absorben el 83% de ese sobrecosto.

México tiene el producto. Mejoravit, del Infonavit, presta desde unos 10.700 hasta 169.000 pesos, a una tasa fija de 10% u 11% anual, sin hipotecar la casa. Lo que respalda el préstamo es el saldo de la subcuenta de vivienda del trabajador, y el tope es el 90% de ese saldo. El crédito de mejora existe, entonces, pero solo para quien tiene empleo formal y ahorro acumulado en ese fondo. Ernesto Castro, de Hábitat para la Humanidad, habla de una doble exclusión: la informalidad laboral y la exclusión financiera dejan al hogar sin crédito y, muchas veces, sin otra salida que el asentamiento informal.

Brasil eligió otra garantía. Reforma Casa Brasil, la línea de la Caixa para reformas, financia entre R$ 5.000 y R$ 50.000 a hasta 72 meses, con el riesgo cubierto por un fondo garantizador, el FGHab. No es la casa ni el recibo de sueldo lo que respalda el préstamo: es un fondo público. Hasta julio, según los datos del programa que recogió el portal Portas, se habían firmado 117.300 contratos por R$ 2.700 millones, unos R$ 23.400 por contrato, y el 53,45% de los beneficiarios tenía ingresos de hasta R$ 3.200 por mes.

Conviene no sacar más de lo que los datos dicen. Los programas tienen fondeo, tasas y alcance distintos. Los contratos firmados no son obras terminadas. Y tampoco sabemos cuántos de esos beneficiarios eran trabajadores informales: la Caixa evalúa el crédito, y quien no puede comprobar ingresos puede quedar afuera de todos modos. Las cifras brasileñas vienen de un portal sectorial, no de un balance oficial que hayamos podido contrastar.

Aun así, la diferencia ordena la pregunta. Un préstamo de mejora no se decide por la tasa ni por el monto: se decide por qué lo respalda. Cuando la garantía es el empleo formal, el crédito llega a quien ya tiene casa y trabajo registrado. Cuando es un fondo público, puede llegar a más hogares, a cambio de un costo que asume el Estado. Si la mayor parte del déficit está en casas por arreglar, la decisión de fondo no es cuánta vivienda nueva se construye. Es qué respalda el crédito para sostener la que ya existe.

La prueba va a ser cuántos hogares sin recibo de sueldo logran arreglar su casa con un crédito.

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