Nota por PULSE

En los primeros ocho meses de 2026, las escrituras con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires cayeron 34%, pero el total de compraventas bajó apenas 2,3%. Las operaciones sin hipoteca crecieron y compensaron casi toda la caída. El mercado muestra que puede sostenerse sin crédito hipotecario. Lo que queda abierto es qué lugar tiene en él quien no tiene los dólares ahorrados.

El 22 de septiembre, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires publicó su estadística de agosto: 6.055 escrituras de compraventa, 4,9% menos que un año antes, pero —según destacó su presidenta, Magdalena Tato— uno de los cinco mejores agostos de los últimos 28 años. En la misma planilla había otro número que se movía en dirección opuesta: 1.059 de esas escrituras se hicieron con hipoteca, 20,8% menos que en agosto de 2025.

Mirado en el acumulado del año, el contraste se vuelve más claro. Entre enero y agosto hubo 41.583 compraventas en la Ciudad, apenas 2,3% menos que en el mismo período de 2025. Las hechas con hipoteca, en cambio, pasaron de 9.341 a 6.170: una caída del 34%. Si se restan unas de otras, aparece el dato que ninguna de las dos cifras dice por separado. Según un cálculo de LOTE sobre esos números, las compraventas sin hipoteca crecieron alrededor de 6,5% en el año. El mercado perdió un tercio de sus hipotecas y casi no perdió operaciones: las compras sin crédito ocuparon ese lugar.

Un mercado que ya sabía hacerlo

Que eso sea posible dice mucho sobre cómo funciona la compra de vivienda en la Argentina. En agosto, menos de una de cada cinco escrituras porteñas llevó hipoteca. En Estados Unidos la proporción es casi la inversa: según la Asociación Nacional de Realtors, las ventas pagadas íntegramente al contado fueron el 26% de las operaciones de viviendas usadas en julio de 2026. El resto se financia. Y la distancia con la región también es grande: según una comparación regional publicada en mayo de 2026, el crédito hipotecario argentino equivale a cerca del 1% del PBI, frente a unos 28 puntos en Chile, 11 en Brasil y 10 en México.

Con esa historia, el rebote hipotecario de 2024 y 2025 fue una excepción dentro de una regla. Durante décadas, en Buenos Aires se compró sobre todo con ahorro propio, en dólares, muchas veces guardado fuera del sistema financiero. Cuando el crédito se retrae, el mercado vuelve a su forma conocida. "El mercado se sostiene principalmente por quienes compran con sus ahorros", resumió el corredor Maximiliano D'Aria en declaraciones recogidas por La Nación.

En septiembre, el Estado acompañó esa forma. El día 17, el Senado convirtió en ley la reforma del régimen de Inocencia Fiscal, que mantiene hasta el 31 de diciembre de 2027 la excepción para pagar en efectivo en escrituras de inmuebles. Al mismo tiempo, el Gobierno empezó a licitar fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES: en la primera subasta, a comienzos de septiembre, adjudicó $200.000 millones a 13 bancos, dentro de un programa de hasta $2 billones para hipotecas de primera vivienda, con el objetivo declarado de financiar unas 17.000 a 18.000 operaciones. Son dos vías distintas: una facilita que el dólar ahorrado llegue a la escritura; la otra intenta que llegue el crédito.

El comprador que no aparece

Un mercado que funciona sin hipotecas no está roto. Pero no es neutral: tiende a seleccionar a sus compradores. La hipoteca sirve sobre todo a una persona específica: la que tiene ingresos para pagar una cuota, pero no el capital para pagar la casa entera. Suele ser quien compra por primera vez. El inversor que suma una unidad, la familia que vende un departamento para comprar otro más grande o quien tiene ahorros acumulados no la necesitan de la misma manera.

Lo que las cifras sí permiten decir es acotado. Las compraventas sin hipoteca crecieron alrededor de 6,5% en el año y las hechas con hipoteca cayeron cerca de 34%. Lo que no dicen es quiénes compraron: las estadísticas de escrituras no registran la edad, el patrimonio ni si se trataba de una primera vivienda. Pero el mecanismo es claro: cuando falta crédito, acceder a una propiedad depende mucho más de disponer previamente del capital necesario que del ingreso que uno puede comprometer en el tiempo. Por eso la pregunta relevante es qué posibilidades tiene quien podría pagar una vivienda en cuotas, pero no tiene el ahorro para comprarla de contado.

Las próximas estadísticas de escrituras van a mostrar si las subastas del FGS logran mover el número de hipotecas. La estadística del 22 de septiembre ya dejó claro que el mercado porteño puede funcionar con mucho menos crédito hipotecario. Lo que queda por responder es otra cosa: ¿una ciudad donde se compra casi solo con ahorro sigue siendo una ciudad donde alguien puede empezar?

PULSE — Vertical Mercado | LOTE

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