Nota por PULSE
El 26 de agosto, el Ministerio de Economía y el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES anunciaron un programa de $2 billones —unos US$1.500 millones— para destrabar el crédito hipotecario. El fondo previsional le va a prestar a los bancos a plazo largo, en pesos ajustados por inflación, para que los bancos puedan prestar a las familias a 15 años o más. La medida ataca de frente el problema que mantiene al crédito para vivienda en cerca del 1% del PBI argentino. Pero abajo hay algo más viejo: después de años de sostener que el crédito iba a venir "del mercado, sin el Estado", la hipoteca larga vuelve a depender de que el Estado le fabrique el fondeo que el sistema financiero privado no genera por su cuenta.
El problema que el anuncio nombra en voz alta se llama descalce de plazos, y es sencillo de explicar. Un banco se fondea, sobre todo, con depósitos muy cortos: cuentas a la vista y plazos fijos de alrededor de treinta días. Una hipoteca, en cambio, dura quince, veinte o treinta años. Prestar a treinta años con plata que te pueden retirar en treinta días es un riesgo que ningún banco asume en volumen. Por eso, cada vez que el crédito hipotecario argentino asomó, se frenó rápido: no por falta de demanda, sino porque los bancos no tienen de dónde sacar fondeo largo.
El Fondo de Garantía de Sustentabilidad —la reserva de la ANSES, pensada para respaldar el pago de las jubilaciones— va a subastar entre los bancos depósitos a plazo fijo ajustados por inflación, en licitaciones de hasta $200.000 millones cada una. Hay un tramo a un año, con tasa mínima de inflación más 2,5%, y otro a cinco años, a inflación más 4,5%. Cada banco puede quedarse como máximo con el 20% de cada subasta y tiene noventa días para convertir esa plata en créditos. Los préstamos que salgan de ahí van a ser para primera vivienda —compra, construcción, ampliación o refacción—, con una tasa que no puede superar la inflación más 7,5% y un plazo mínimo de quince años. El cálculo oficial es que alcanza para unos 17.000 a 18.000 créditos: una vez y media todo lo que se prestó en el primer semestre, cuando las operaciones hipotecarias cayeron cerca de 39% contra el año anterior.
Los propios bancos, que respaldaron la medida, marcaron su límite: un fondeo a cinco años no cierra un descalce de veinte o treinta. Ayuda a arrancar, corre el riesgo un tramo, pero no lo elimina. Es un puente que llega hasta la mitad del río.
Conviene detenerse en eso, porque es lo que hace a esta nota algo más que la crónica de un anuncio. La hipoteca a veinte o treinta años no es un producto que el mercado financiero produzca solo en ningún lado. Todos los países que tienen crédito hipotecario a escala tienen, debajo, una capa pública que fabrica el fondeo largo que los bancos no consiguen.
En México, esa capa es la Sociedad Hipotecaria Federal: un banco de desarrollo de "segundo piso" —no le presta al público, le presta a otros bancos— que provee fondeo de largo plazo para originar hipotecas y, además, garantiza carteras y emisiones para que ese crédito se pueda vender a inversores. En Brasil, el fondeo sale de dos fuentes que el Estado dirige por norma: una parte obligatoria de los depósitos en caja de ahorro, y el FGTS, un fondo de ahorro laboral forzoso; con eso se financian hipotecas de hasta treinta y cinco años. En Estados Unidos, fueron dos entidades con garantía pública —Fannie Mae y Freddie Mac— las que crearon el mercado secundario que hace posible la hipoteca a treinta años de tasa fija. En Chile, el papel lo cumplen en buena medida los fondos de pensiones, que compran de forma estructural los instrumentos hipotecarios de largo plazo: son el inversor paciente que sostiene el sistema.
El patrón es difícil de ignorar. La hipoteca larga es, en casi todas partes, una construcción pública tanto como un producto bancario.
Argentina está armando esa capa, pero de la forma más improvisada posible: la saca del propio fondo previsional, cuya razón de ser es respaldar las jubilaciones, y la entrega por subasta, operación por operación, con tope de cinco años. Donde otros países montaron una institución permanente o encauzaron una corriente de ahorro dedicada, acá se recurre a la caja que había, para el uso que hiciera falta.
Hay además una memoria cercana. El último despegue del crédito hipotecario ajustado por inflación, en 2017 y 2018, se cortó de golpe cuando la aceleración de precios y la devaluación hicieron saltar la cuota por encima de lo que las familias podían pagar. El instrumento que ahora se vuelve a escalar arrastra ese antecedente: funciona mientras la inflación no se descontrole, y esa es una condición que en Argentina nunca conviene dar por sentada.
Aun reactivado, este crédito no llega a cualquier lado. Con tasa de inflación más 7,5% y exigencias de ingreso muy por encima del salario promedio, el préstamo se concentra donde la propiedad es garantía segura y líquida: en el área metropolitana de Buenos Aires, el corredor norte —Núñez, Belgrano, Villa Urquiza— y un puñado de barrios consolidados que ya explican cerca del 70% de los proyectos inmobiliarios previstos para 2026. Mientras tanto, el crecimiento de población del conurbano empuja hacia La Plata, Escobar, La Matanza, donde el crédito casi no aparece porque la garantía no es lo bastante líquida. El fondeo vuelve, pero vuelve concentrado: profundiza el mapa que ya tenía acceso antes de ampliarlo.
Que el Estado vuelva a poner el fondeo no es una contradicción que haya que disimular: es como funciona el crédito hipotecario en el mundo. La pregunta no es si el Estado debe estar en la cañería. Es si una subasta puntual de plata previsional, con tope de cinco años, es la cañería o es un parche sobre el agujero. Y es si el crédito que se destrabe va a ensanchar el mapa de quién puede comprar una casa, o solo va a hacer más hondo el pedazo de mapa que ya lo tenía.
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