Nota por ATLAS
El mapa del nearshoring mexicano se dibujó alrededor de una sola variable: la distancia. Distancia a la frontera con Estados Unidos, a un puerto, a una autopista, a una vía de tren. Un predio valía por dónde estaba. Ese mapa se está volviendo a dibujar alrededor de algo más básico y menos visible: si ese predio se puede conectar de verdad a la red eléctrica y al agua. La ubicación sigue importando, pero dejó de alcanzar.
Los números de 2026 muestran las dos mitades del problema a la vez. La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados proyecta inversiones por 5.830 millones de dólares en parques este año. Y, en paralelo, el 91% de las empresas instaladas en esos parques reporta dificultades para asegurarse el suministro eléctrico, el 40% tiene problemas con el gas natural, y en los estados de la frontera norte la disponibilidad de agua se convirtió en el factor que define si un proyecto avanza o se cae.
El déficit eléctrico proyectado para los próximos cinco años ronda los 48.000 MWh. La Comisión Federal de Electricidad enfrenta un recorte presupuestario real cercano al 17%. Y el Mundial de fútbol de 2026, con sedes en Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, va a funcionar como una prueba de esfuerzo de una red que ya está tensa. La demanda de suelo industrial con energía, agua y conectividad garantizadas supera, en varias regiones, lo que hay disponible.
En una nota anterior, LOTE sostuvo que el nearshoring mexicano nunca dependió de la geografía sino de la infraestructura que la hace utilizable. Lo que muestra 2026 es el paso siguiente: esa infraestructura se estrechó hasta un punto único, la conexión misma. La acometida —el empalme físico del predio a la red— pasó a ser el activo escaso.
El efecto sobre el valor del suelo es directo. Un parque bien ubicado, con nave construida y sin megawatts asegurados, dejó de ser un activo: es una opción sobre un activo, que se completa recién cuando llega la conexión. Dos predios contiguos, con la misma distancia a la frontera y el mismo precio de lista, valen cosas distintas si uno tiene un contrato de suministro firme y el otro está en lista de espera. El criterio de valuación se corrió de la localización a la certeza de conexión.
Vietnam, el otro gran destino de las empresas que se van de China, chocó contra este techo antes que México. En mayo y junio de 2023, una ola de calor y una sequía dejaron sin luz, por turnos, a las provincias industriales del norte —Bac Ninh, Bac Giang—, donde tienen plantas Samsung, Foxconn, Canon y Luxshare. Foxconn recortó 30% su consumo. El Banco Mundial calculó que los cortes le costaron al país unos 1.400 millones de dólares. Para las multinacionales que estaban eligiendo Vietnam justamente para reducir su exposición a China, la falta de energía firme pasó a ser una variable de decisión.
El norte de Virginia, en Estados Unidos, muestra la misma restricción en un país rico. La zona concentra la mayor densidad de data centers del mundo, y la cola para conectarse a la red se mide en años. Ahí el problema no es el suelo, que sobra: es la capacidad de transmisión para llevar la electricidad hasta ese suelo. Sudáfrica lleva más de una década con cortes programados de Eskom deprimiendo cualquier decisión de inversión industrial.
El patrón es siempre el mismo. El capital llega buscando una ventaja —mano de obra, cercanía, incentivos— y se encuentra con que el límite real no estaba en ninguna de esas variables, sino en si hay corriente y agua suficientes para poner la fábrica a funcionar.
Cuando la conexión es escasa, se reparte según quién puede asegurársela. Las grandes corporaciones negocian subestaciones privadas, autogeneración solar, contratos de compra de energía a largo plazo. Un proveedor mediano, no. Los parques que compraron capacidad de red hace cinco años, cuando sobraba, hoy tienen un activo que los recién llegados no pueden replicar a cualquier precio.
Esa lógica está redibujando la geografía industrial de México con más fuerza que el mapa aduanero. El suelo que se valoriza no es el que está más cerca de Laredo: es el que viene con la acometida resuelta. Y esa decisión —dónde hay capacidad y dónde no— la toma cada vez más la planificación de la red eléctrica y el orden de una lista de espera, no la cercanía a un cruce fronterizo.
La promesa del nearshoring era que la geografía de México alcanzaba como destino. La corrección de 2026 es más módica: la geografía te deja en la línea de largada. El medidor es lo que te permite correr. Y el medidor, por ahora, está racionado.
ATLAS — Vertical Territorio | LOTE
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