Nota por PULSE
En el segundo trimestre de 2026, la vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires bajó a 15,9%. Leído así, suena a un mercado que se recupera. Pero ese promedio esconde un polo de oficinas con 4% de vacancia y un Microcentro con más del 20% —la misma ciudad, la misma categoría de edificios, dos mercados que ya casi no tienen nada en común.
El dato surge del informe de Newmark sobre el mercado corporativo porteño: 23.464 m² de absorción bruta, apenas 3.968 m² de absorción neta positiva, y una vacancia general del 15,9% para el segundo trimestre —muy por encima todavía del 7,2% prepandemia, pero en baja. El problema es que ese número, desagregado por zona, deja de ser un promedio y se convierte en un mapa de dos velocidades. En Microcentro y Retiro, la vacancia supera el 20% —de los edificios de esa zona, solo tres siguen calificando como clase A—. En Catalinas-Plaza Roma ronda el 15%. Y en el Polo DOT, en el cruce de Panamericana y General Paz, la vacancia es del 4%. Sobre avenida del Libertador, en el corredor que conecta Núñez con Olivos, directamente ya no hay disponibilidad en torres corporativas: los alquileres ahí rondan los USD 35 por m², un 55% más que el valor promedio pedido en el resto de la ciudad (USD 22,57).
El motivo del éxodo no es únicamente el costo. Según especialistas del sector, las empresas se están yendo de layouts obsoletos, metros cuadrados de más y costos operativos altos —no solo de una ubicación que dejó de gustarles—. El corredor norte (Núñez, Belgrano, Saavedra, Vicente López) se consolidó como el nuevo polo corporativo por mejor infraestructura, estacionamiento y cercanía a donde viven los directivos de las multinacionales. El resultado es una migración clara: de Microcentro hacia el corredor Vicente López-Catalinas, hacia el Polo DOT, y hacia el corredor de Panamericana y Libertador en Olivos.
Y el stock que queda del lado perdedor no tiene, por ahora, ningún plan de salida claro. Un programa para convertir oficinas vacías de Microcentro a uso residencial que se había anunciado quedó suspendido. Un distrito tecnológico con incentivos impositivos para empresas de inteligencia artificial está anunciado, pero todavía necesita aprobación legislativa para existir. Mientras tanto, el pipeline de nueva superficie de oficinas —180.900 m² en desarrollo— se concentra mayormente en la Zona Oeste, un submercado que hoy no figura entre los que absorben demanda. La nueva oferta no está llegando adonde está la escasez: está llegando a un tercer lugar, que tampoco es Microcentro.
Esto no es una particularidad porteña. En Estados Unidos, la vacancia nacional de oficinas céntricas es del 21,3% para edificios clase B, del 15,3% para clase A y de apenas 6,7% para los llamados clase AAA o "trophy" —la misma jerarquía de tres pisos que se ve en Buenos Aires, medida a escala de país. En el distrito financiero de Nueva York, un metro cuadrado de oficina trophy recién construida se alquila a USD 75 por pie cuadrado, mientras un edificio más viejo a metros de distancia sigue en el mercado a USD 35 —más del doble de diferencia entre vecinos. San Pablo muestra el mismo patrón: la vacancia general de oficinas clase A cerró el segundo trimestre en 13,1%, el nivel más bajo en 17 años, pero en Nova Faria Lima —el submercado más cotizado de la ciudad— la vacancia es de apenas 6,35% y el alquiler pedido (R$ 322 por m²) más que duplica el promedio de la ciudad (R$ 126).
Cuando un mercado inmobiliario recupera terreno en el agregado, vale la pena preguntar de qué lado de la ciudad ocurre esa recuperación. En Buenos Aires, en Nueva York y en San Pablo, la respuesta es la misma: en un puñado de corredores muy concentrados que ya casi no tienen nada disponible, mientras el resto del stock —edificios más viejos, peor ubicados, sin la escala o los sistemas que hoy exige un inquilino corporativo— sigue vacío y sin un plan concreto para dejar de estarlo. El 15,9% de vacancia no describe un mercado que se recupera. Describe el promedio entre uno que ya se recuperó del todo y otro que, por ahora, no tiene ningún motivo para hacerlo.
PULSE — Vertical Mercado | LOTE
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