Nota por ATLAS
El nuevo POT de Medellín propone eximir a la vivienda chica de aportar espacio público en barrios de mejoramiento. La medida puede formalizar lo que hoy se construye por fuera del trámite, pero abre otra pregunta: si el lote chico no paga la plaza, ¿por dónde suma espacio público la ciudad?
Una familia que levanta un tercer piso para sus hijos no hace un proyecto inmobiliario. Sin embargo, para el plan de ordenamiento de una ciudad, la suma de esos pisos es la forma en que Medellín crece. Según el Concejo, entre 2012 y 2023 el parque de viviendas pasó de 734.966 a 987.408 unidades. Y según el concejal Andrés Tobón, coordinador de ponentes del proyecto, cuatro de cada cinco de las viviendas construidas en los últimos veinte años se habrían levantado por fuera de los trámites formales.
En ese contexto hay que leer el artículo 375 del proyecto de acuerdo 104 de 2026, el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial que la alcaldía radicó el 19 de agosto y que el Concejo estudia ahora. Su primer parágrafo exceptúa de las obligaciones urbanísticas, es decir, de las cesiones de espacio público y equipamiento colectivo, a los desarrollos de vivienda unifamiliar, bifamiliar y trifamiliar, y a otros usos de hasta 50 m², en zonas de mejoramiento integral y de consolidación nivel 3. La lógica es defendible: quien construye de a poco no puede cargar con las exigencias de un edificio, y si se las piden, sigue construyendo sin licencia. El concejal Andrés Tobón sostiene que el POT de 2014 estuvo tan mal regulado que se dejó de construir: de las 111.000 viviendas que preveía, dice, se hicieron unas 3.000.
Del otro lado, el arquitecto Juan Carlos García Bocanegra advierte que la excepción abre la puerta a un desarrollo predio a predio con menos cargas, y dice que eso "nos está devolviendo 30 años". Lo que señala no es un problema de vivienda sino de plaza. Medellín tiene cerca de 5 m² de espacio público efectivo por habitante, según Medellín Cómo Vamos y El Colombiano, contra una meta de 7 que el propio POT fijó para 2030, y el indicador casi no se movió desde 2014.
Eso cambia lo que es el artículo 375. Parece una norma de vivienda; es una norma de financiamiento del espacio público. Una cesión es la forma en que parte de lo que gana quien construye vuelve a la ciudad como plaza, vereda o equipamiento. Si el lote chico queda afuera, el espacio público de esos barrios depende de lo que aporten otros o de lo que ponga el presupuesto. Otras ciudades discutieron la misma tensión sin cerrar el canal. São Paulo cobra por lo que se construye por encima de un coeficiente básico de 1 y lo recaudado va al Fundurb, un fondo que por el Plan Director debe destinar al menos 40% a vivienda de interés social y 30% a vialidad y transporte colectivo. Bogotá, en su POT de 2021, permite cumplir la cesión de espacio público en el mismo predio, trasladándola a otro sitio o pagándola a un fondo. No son modelos para copiar: São Paulo le cobra al que construye por encima del básico, no al que levanta un piso para su familia, y ninguna de las dos prueba que el sistema alcance. Pero comparten algo. Mantienen una vía por la que el crecimiento le devuelve algo a la ciudad que lo recibe.
Tampoco está probado que la exención logre lo que busca. Que, según esa cifra, cuatro de cada cinco viviendas se hayan hecho sin trámite no dice cuánto de eso se debe a las cargas y cuánto al costo de la licencia, al título de la tierra o al tiempo que lleva el permiso. Si el obstáculo está en otro lado, la ciudad perdería el espacio público sin ganar formalidad.
El debate de Medellín no es si eximir o no. Es qué canal conserva la ciudad para sumar espacio público cuando el crecimiento llega de a un lote.
La prueba no va a ser solo cuántas viviendas entren al trámite. Va a ser cuánta ciudad común quede después.
ATLAS — Vertical Territorio | LOTE
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