Nota por PULSE
Entre enero y mayo hubo 33.590 desistimientos de compra de vivienda social en Colombia, casi el triple que en 2022, y el país suma 39 meses de caída en inicios de obra de ese segmento, con el subsidio a la cuota interrumpido desde diciembre de 2024. En Brasil, el crédito inmobiliario con ahorro creció 46,6% en agosto. Una vivienda de entrada no la compra quien la quiere: la compra quien puede cerrar la cuota.
Hay un momento, entre la promesa de compra y la escritura, en que una familia descubre si la cuota le cierra. En Colombia, en los primeros cinco meses de este año, 33.590 compras de vivienda de interés social, la de menor precio, con tope legal, terminaron en desistimiento: el comprador se bajó de la operación antes de cerrarla. Es casi el triple que en 2022, según datos del sector que recogió La República. Las viviendas estaban proyectadas. El sector atribuye esos desistimientos a tasas de interés más altas y a costos más altos: en la práctica, a un pago mensual que no alcanzó.
Ese número cuenta mejor que cualquier promedio lo que le pasó al segmento. Los inicios de obra de vivienda social cayeron durante 39 meses seguidos hasta julio, según Camacol, la cámara de la construcción. En los últimos doce meses, los de vivienda social bajaron 16% y los del resto, 2%. Entre enero y julio se empezaron 58.462 viviendas de todo tipo, unas 12.800 menos que un año antes. Una obra que no empieza hoy es una vivienda que no se entrega dentro de dos o tres años. El mercado, sin embargo, no desapareció: en esos siete meses se vendieron 90.973 viviendas, 11,3% menos que un año antes, y según analistas del sector la demanda se concentra en el segmento de entrada. Lo que se frenó es el tramo entre querer comprar y poder cerrar.
Hay varias causas y conviene no simplificarlas. La caída arrancó en 2023, antes de que el programa de subsidios terminara, con tasas de interés altas y costos de construcción en alza; en vivienda social el precio tiene tope, así que cuando los costos suben el margen del constructor se achica en lugar de trasladarse. Pero hay un cambio que se ve en las cifras: Mi Casa Ya, el programa que ayudaba con la cuota inicial y con parte de la tasa de los hogares de menores ingresos, dejó de funcionar en diciembre de 2024. En 2022 se habían otorgado más de 67.000 subsidios. En 2026, muy pocos: las cifras del sector hablan de ninguna asignación nueva y otra fuente, de unas 250. El nuevo gobierno colombiano, el de Abelardo de la Espriella, anunció que lo reemplazará con otro programa; todavía no hay montos ni fecha de lanzamiento.
Brasil muestra el otro lado. El 30 de septiembre, Abecip, la asociación de entidades de crédito inmobiliario y ahorro, informó que en agosto se otorgaron R$ 16.970 millones en créditos con fondos de ahorro para comprar o construir, 46,6% más que un año antes. En el primer semestre, el financiamiento a la construcción se duplicó, de R$ 12.800 a R$ 26.500 millones, y se financiaron unas 680.000 propiedades. La entidad atribuyó esa demanda a la formación de hogares, al empleo y a los programas habitacionales, y destacó avances de Minha Casa, Minha Vida y del FGTS, el fondo de indemnización de los trabajadores con el que se financia parte de esos créditos. Brasil sostiene un circuito de crédito y fondos de ahorro que llega hasta la cuota; Colombia dejó sin continuidad el subsidio que ayudaba a cerrarla.
Esa comparación no prueba una causa: Brasil es una economía más grande, su crédito incluye a sectores de ingresos medios y no todo es vivienda social. Pero ayuda a ordenar la pregunta. Una vivienda de entrada casi nunca se compra al contado. Se compra en cuotas, a quince, veinte o treinta años, y esa cuota depende de tres cosas que el comprador rara vez controla: la tasa, el subsidio y el monto que le prestan. El constructor lo sabe. Si no ve quién se hace cargo de esa cuota, no empieza la obra. La demanda existe, pero no llega a ser efectiva.
México elige una tercera respuesta: que el Estado construya. El programa Vivienda para el Bienestar informó el 14 de septiembre 667.000 viviendas contratadas de una meta de 1,8 millones, 277.000 en obra y 89.000 asignadas. Conviene leer la diferencia entre esas tres cifras: contratada no es construida y construida no es habitada. Es una forma distinta de resolver lo mismo, y todavía está por verse en las entregas.
Los tres modelos responden a una misma decisión, aunque se la llame de otro modo: quién se hace cargo de la diferencia entre lo que una familia puede pagar y lo que cuesta una casa. El crédito, el subsidio o la obra pública son maneras de contestar. Donde esa decisión queda en suspenso, la ciudad lo registra primero en las obras que no arrancan y, años después, en la ciudad que se arma sin ellas.
La prueba para Colombia no va a ser el anuncio del nuevo programa. Va a ser cuántas de esas 33.590 cuotas vuelven a cerrar.
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