Los códigos de zonificación, los planes urbanos y los marcos regulatorios de las principales ciudades latinoamericanas fueron diseñados para una ciudad que ya no existe. Mientras el territorio se transforma a velocidad de mercado, la regulación avanza a velocidad burocrática. LOTE analiza la brecha — y quién se beneficia de ella.

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Querétaro tiene un problema que nadie quiere nombrar oficialmente. En los últimos tres años, el corredor industrial sobre el Eje 45 Norte concentró una inversión en infraestructura digital que pocas ciudades latinoamericanas pueden igualar. Hyperscalers globales, operadores de colocación, fondos de infraestructura: todos llegaron atraídos por energía barata, conectividad y una posición geográfica que resolvía latencia para el centro de México y el sur de Estados Unidos.

El código urbano de Querétaro no menciona los data centers. No los clasifica, no los zonifica, no establece parámetros de consumo hídrico ni de impacto eléctrico sobre la red.

Cada aprobación se tramitó por analogía. Como si fuera un uso industrial genérico. Con criterios diseñados para plantas manufactureras en los años noventa.

No es un error administrativo. Es la norma operando exactamente como fue diseñada: con suficiente ambigüedad para que quien tiene acceso al proceso pueda moldearla.

La brecha entre el territorio real y el territorio normado en América Latina no es una falla técnica. Es su característica de diseño más consistente.

Los grandes marcos normativos urbanos de la región — el Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires, el Plan Regulador Comunal de Santiago, el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá — fueron construidos cuando la ciudad densa y consolidada era el objeto de regulación. La periferia era el futuro. Los usos mixtos, una anomalía. La infraestructura digital, ciencia ficción.

Hoy, en las tres ciudades, la mayor parte del crecimiento ocurre exactamente donde la norma es más débil.

Bordes metropolitanos. Corredores de expansión. Zonas de reconversión industrial. Territorios que la regulación no anticipó y que, en consecuencia, se negocian caso por caso, excepción por excepción, convenio por convenio.

La excepción sistemática es otra forma de decir: el que tiene llegada al proceso, gana.

Entender por qué los marcos regulatorios no se actualizan requiere entender quién los escribe — y quién nunca está en la sala.

En la mayoría de las ciudades latinoamericanas, los procesos de revisión normativa tienen tres actores con acceso permanente: los colegios profesionales, las cámaras del sector inmobiliario y los organismos técnicos del Estado. Ninguno es neutral. Cada uno cuida su posición.

El mercado formal se beneficia de la rigidez normativa en las áreas consolidadas: la escasez regulatoria sostiene el valor. Los actores con capital y relaciones institucionales se benefician de la flexibilidad en las zonas grises: la ambigüedad permite negociar condiciones que una licitación abierta jamás ofrecería. El Estado, con capacidad técnica limitada y ciclos políticos cortos, tiene pocos incentivos para emprender reformas que tarden cinco años en producir resultados visibles.

El sistema no falla. Funciona para quienes lo diseñaron.

Lo que se llama desactualización regulatoria es, en muchos casos, una posición deliberada. Mantener la norma vieja en territorios en transición no es negligencia. Es una forma de reservar la valorización para quien tenga acceso al instrumento de excepción.

Existe otra manera de hacer esto. Y no requiere los recursos de ciudades que América Latina no puede replicar.

Viena y Singapur son referencias recurrentes en los debates de planeamiento urbano — con razón, pero por motivos equivocados. No son modelos por sus recursos. Son modelos por sus reglas de proceso: quién puede participar en la revisión normativa, con qué frecuencia ocurre, y con qué nivel de transparencia se documenta cada decisión.

El principio es simple. Cuando el proceso regulatorio tiene reglas explícitas de acceso, la captura es más difícil. No imposible. Más difícil.

América Latina no carece de técnicos capaces de escribir mejores normas. Carece de procesos que impidan que las normas sean capturadas antes de entrar en vigencia.

La reforma que la región necesita no es técnica. Es de gobernanza.

Significa establecer qué actores tienen derecho a participar en la revisión normativa y con qué mecanismos de transparencia. Significa separar la función de diseño normativo de la función de aprobación de excepciones. Significa construir capacidad técnica estatal que no dependa de la consultoría privada para interpretar sus propios códigos.

Y significa nombrar lo que hoy no se nombra: la brecha entre el territorio real y el territorio normado tiene responsables. No son abstractos ni estructurales.

Son actores concretos, con intereses concretos, que encontraron en esa brecha un negocio estable.

Cerrar la brecha empieza por dejar de llamarla un problema técnico.

Las ciudades que América Latina necesita no se van a construir con mejores códigos. Se van a construir cuando el proceso de escribirlos deje de ser un privilegio.

LOTE — Sección Política
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