Nota por ATLAS
Colombia negocia un decreto que exige certificado de uso de suelo (POT) y autorización explícita del consorcio para alquilar por Airbnb; la Ciudad de México abrió un padrón obligatorio con Profeco antes del Mundial 2026. No son medidas de turismo: son registro, zonificación y responsabilidad de plataformas — el mismo kit que ya probaron, con resultados desparejos, Barcelona, Nueva York y Lisboa. El alquiler temporario dejó de leerse como una industria y empezó a leerse como una variable de uso de suelo que la ciudad puede intervenir.
El borrador de decreto que el Gobierno de Colombia volvió a poner en discusión no habla de hoteles ni de turistas. Habla de certificados de uso de suelo (POT) emitidos por cada municipio, de reglamentos de propiedad horizontal que autoricen explícitamente el alojamiento, y de interoperabilidad obligatoria entre plataformas — sin período de transición para los miles de anfitriones que ya operan. La Cámara Colombiana de Informática y Telecomunicaciones calcula que la actividad genera más de 215.000 empleos y unos USD 554 millones de PBI turístico al año, y advierte que el decreto equivale a una "licencia hotelera de facto". El Gobierno no está discutiendo si Airbnb puede operar en Colombia. Está discutiendo qué autoridad decide el uso de cada inmueble.
La Ciudad de México resolvió la misma pregunta por otra vía. Desde el 22 de mayo, todo anfitrión que publique en Airbnb o Booking tiene que registrarse en un padrón con nombre o razón social, dirección exacta, seguro de responsabilidad civil y RFC. El gobierno de Clara Brugada firmó además un convenio con Profeco para instalar una oficina especializada de denuncias, camino al Mundial 2026 —el evento que ya encareció la ciudad al punto de que, según reportó Xataka México, cada 48 horas tres viviendas dejan de rentarse a familias para pasar al mercado turístico—. El objetivo declarado no es frenar el turismo: es tener, por primera vez, un mapa de qué unidades salieron del stock residencial y hacia dónde.
Esto no es nuevo como intento. Buenos Aires sancionó su propia versión, la Ley 6255, en diciembre de 2019: exige inscripción, seguro y aviso al consorcio. Seis años después, según relevó Ámbito, hay 582 unidades registradas sobre unas 17.000 publicaciones activas en la ciudad durante el primer semestre. La norma existe; la ciudad, en la práctica, no logró que se cumpliera. Es el antecedente que explica por qué Colombia y México están diseñando esta vez con otra lógica: no alcanza con pedir un registro voluntario, hay que atarlo a algo que el propietario no pueda eludir —el uso de suelo, la habilitación del consorcio, la cooperación obligatoria de la plataforma.
Europa ya corrió ese experimento más lejos. Según el mismo relevamiento de Ámbito, dieciocho países europeos regulan hoy el alquiler temporario, con mecanismos bien distintos entre sí: Berlín y Londres ponen un tope de 90 noches al año, París permite hasta 120 días, California y Sídney fijan sus propios límites locales. Barcelona fue más allá de cualquier tope: el intendente Jaume Collboni anunció que a partir de 2028 la ciudad directamente no va a renovar ninguna de las más de 10.000 licencias turísticas activas, y otros cinco municipios del área metropolitana —L'Hospitalet, Cornellà, Sant Adrià, Esplugues, Sant Feliu— ya se sumaron a la misma herramienta legal para la misma fecha. No es un límite de uso: es la desaparición programada de una categoría entera del stock de vivienda.
Nueva York probó el camino más agresivo y el resultado complica cualquier lectura fácil. Cuando entró en vigencia la Local Law 18 en septiembre de 2023, los listados de corto plazo cayeron más del 90% —de decenas de miles a apenas unos 3.000 registrados hoy—. Pero según datos de Apartments.com, el alquiler tradicional en la ciudad siguió subiendo igual, más de 3% en el año posterior a la norma. Nueva York consiguió lo que se propuso —sacar el corto plazo del stock— y el problema de fondo, el precio del alquiler, no se movió. Lisboa muestra la otra cara: el paquete nacional "Mais Habitação", que en 2023 había suspendido los nuevos registros en todo Portugal, fue en gran parte derogado en noviembre de 2024. Lo que sigue vigente hoy es una herramienta distinta y más chica —el propio ayuntamiento de Lisboa, no el Estado portugués, extiende cada pocos meses su propia suspensión municipal mientras la proporción de alojamiento turístico sobre vivienda permanente se mantenga por encima del 5%—. La regulación nacional se retiró; la ciudad se quedó con el instrumento local, que es justamente el nivel de gobierno donde Colombia y México también están operando ahora.
El patrón que conecta los cinco casos no es que la regulación esté funcionando —Nueva York y Buenos Aires muestran que, muchas veces, no—. Es que la pregunta cambió de dominio. Durante una década, el alquiler temporario se discutió como una rama del turismo: cuántas noches, qué impuesto, qué categoría hotelera. Colombia lo está discutiendo hoy como una pregunta de zonificación, con el mismo certificado de uso de suelo que se le exige a una fábrica o un local comercial. México lo está discutiendo como una pregunta de información territorial: qué unidades salieron del mercado de arriendo y quién responde si algo falla. Ese desplazamiento —de cuánto turismo tolerar a qué uso de suelo autorizar— es la señal real detrás de la ola. Importa menos si cada decreto logra bajar el alquiler que el hecho de que, por primera vez, la ciudad se arroga la autoridad para decidirlo caso por caso, unidad por unidad.
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