Nota por ATLAS

Durante décadas, las ciudades competían ofreciendo suelo, infraestructura o incentivos. Hoy, cada vez más, empiezan por diseñar una promesa —a qué empresa, qué talento, qué inversor y qué tipo de vida buscan atraer— antes de levantar el primer edificio. De Corea del Sur a Uruguay, ensayar esa apuesta antes de construir ya es una estrategia territorial en sí misma, con sus propios riesgos.

En la punta sur de Malasia, separada de Singapur por un puente y un angosto brazo de mar, se levanta Forest City: un archipiélago de islas artificiales cubierto de torres de vidrio, construido desde 2015 por Country Garden, uno de los mayores desarrolladores inmobiliarios de China. La idea original era concreta: una ciudad de US$100.000 millones para 700.000 personas, vendida como un refugio verde y futurista a minutos de uno de los centros financieros más caros del mundo. En 2024, esa ciudad tenía 2.000 residentes, casi todos personal de mantenimiento.

Sus torres, terminadas y vacías, se habían vuelto la imagen de una visión incumplida. En 2025, sin embargo, Forest City no cerró: se relanzó. Hoy se vende como zona franca fiscal —una zona donde el gobierno reduce o elimina impuestos corporativos para atraer un tipo de inversión distinto— y ya suma más de treinta fondos y family offices interesados en instalarse ahí. Los edificios eran los mismos. Lo único que cambió fue a quién intentaba convencer.

Ese giro dice algo más grande que el propio proyecto. Cada vez más, lo primero que se construye de una ciudad no es la infraestructura. Es la promesa.

Durante décadas, la pregunta era: ¿qué necesita esta ciudad? Vivienda, industria, transporte. Hoy empieza a aparecer otra, antes incluso de la primera piedra: ¿quién queremos que elija esta ciudad? Esa segunda pregunta —no el masterplan, no el renderizado— es la que hoy se responde primero. Esa respuesta define qué clase de ciudad quiere ser.

Songdo, en Corea del Sur, es el caso más antiguo y el que mejor muestra cuánto puede tardar esa apuesta en cumplirse. En 2003 arrancó la construcción de un distrito de negocios internacional sobre tierra ganada al mar, con una inversión de US$35.000 millones repartida entre un desarrollador estadounidense, una siderúrgica coreana y un banco de inversión. La ciudad se diseñó como zona económica especial —un área con reglas propias, generalmente menos impuestos o trámites más rápidos que el resto del país— con un target explícito desde el inicio: corporaciones multinacionales y profesionales internacionales, no la demanda habitacional coreana. Más de veinte años y US$35.000 millones después, Songdo tiene 210.000 habitantes y todavía no está terminada.

¿Por qué tanto tiempo, con tanto capital ya invertido? Porque construir un edificio es una obra; construir un ecosistema es un proceso de confianza que nadie puede acelerar con más cemento. Ninguna multinacional quiere ser la primera empresa en mudar a sus empleados a un distrito sin otras oficinas encendidas alrededor, sin restaurantes probados, sin un colega de otra industria en el edificio de al lado. Esa masa crítica —empresas que se instalan porque otras empresas ya se instalaron— tarda más en construirse que cualquier torre: durante años, caminar de noche por ciertas cuadras de Songdo fue caminar entre oficinas iluminadas y vidrieras todavía vacías, esperando al siguiente inquilino que le diera al siguiente la confianza de sumarse.

Y está Forest City, con la que arrancó esta nota: el caso que muestra el verdadero riesgo del modelo. Cuando el gobierno chino restringió la salida de capital al exterior, la demanda que sostenía al proyecto se cortó de un día para el otro — no importó cuánta infraestructura ya estuviera construida. Diseñar de antemano a quién le hablás concentra la ventaja, pero también concentra el riesgo — si esa audiencia específica pierde poder de compra, cambia de prioridades o directamente desaparece, el proyecto no tiene plan B incorporado.

En Uruguay, +Colonia todavía está escribiendo su versión de esta historia — y es la primera vez, en esta nota, que la escena es América Latina. En un predio de 500 hectáreas frente al Río de la Plata, más de 180 empresas —desarrolladoras, fondos, bancos, universidades— avanzan hoy en la construcción de las primeras 400 viviendas, con unidades desde US$68.000 y créditos a veinte años. Pero lo que realmente se vende ahí no es la unidad: es "vivir en las dos orillas". Esa frase resuelve, con una sola idea, la tensión que enfrenta cualquier profesional argentino del conocimiento con ingresos en dólares: no tiene que elegir entre la vida social y familiar de Buenos Aires y la estabilidad cambiaria, impositiva y regulatoria de Uruguay — puede tener ambas, separadas por una hora de barco. No es una ciudad que crezca porque faltaba vivienda en Colonia del Sacramento. Es una ciudad que se lanzó porque alguien identificó esa tensión específica primero, y recién después diseñó la vida que la resuelve. Antes de diseñar la ciudad, diseñaron a quién querían atraer.

Elegir a quién le habla una ciudad es, al mismo tiempo, elegir a quién no. Songdo se cerró a la demanda residencial coreana para abrirse a la corporación extranjera. Forest City se cerró a cualquier comprador que no fuera chino. +Colonia, en los hechos, se cierra a quien no pueda ganar o pagar en dólares. Ninguna de las tres decisiones es solo una promesa: es también, necesariamente, una renuncia. Toda estrategia territorial que elige a quién atraer deja, en el mismo movimiento, a alguien afuera.

Tres proyectos, tres resultados distintos —uno que avanza lento pero sostenido, uno que colapsó y se está reinventando, uno en plena construcción— y el mismo mecanismo de fondo. Ninguno compite ofreciendo simplemente suelo barato o buen clima de negocios. Los tres empiezan por decidir a quién le hablan, y recién después construyen lo necesario para que esa apuesta resulte creíble.

Durante décadas pensamos que las ciudades competían construyendo mejores edificios. Empiezan, cada vez más, a competir construyendo mejores promesas. Y como toda apuesta, también puede no cumplirse: esa es la pregunta que vale la pena hacerle, de ahora en más, a cualquier desarrollo urbano nuevo — no cuántos metros cuadrados tiene, sino a quién le habla y qué le prometió a cambio de que se mude, invierta o instale ahí su empresa.

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