Nota por ATLAS

Hoy se celebra el Día del Desarrollador Urbano, instituido por CEDU en 2021 cuando la Legislatura porteña incorporó esa figura al Código de Edificación. Es también la fecha en la que debía vencer el plazo original de adhesión al RIGI, el régimen que el Gobierno prorrogó un año por decreto y que hoy reserva sus mismos beneficios a IA, robótica, litio y data centers. El desarrollador ganó nombre propio en la ley hace cinco años. El terreno, el capital y la energía que necesita para desarrollar, hoy los reparte un régimen que no fue escrito pensando en él.

El 8 de julio de 2021, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires votó una reforma del Código de Edificación que, por primera vez, le dio nombre propio al desarrollador urbano como sujeto del proceso de construcción de ciudad. CEDU convirtió esa fecha en un día del calendario, y cada año la usa para medir un progreso real: universidades que ya forman en la disciplina, una cámara que agrupa y profesionaliza al sector, una reputación que dejó de depender del esfuerzo individual de unos pocos. Es un balance legítimo. Pero hay otra coincidencia en esta misma fecha que dice algo distinto sobre qué significa desarrollar hoy, y que ningún comunicado institucional va a mencionar.

El 8 de julio de 2026 es también el día en que, originalmente, debía vencer el plazo de adhesión al RIGI —el Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones—, exactamente dos años después de su sanción. El Gobierno lo prorrogó en febrero, por el Decreto 105/2026, hasta el 8 de julio de 2027, con el argumento de que la maduración técnica, financiera y contractual de un proyecto de gran escala necesita más tiempo del que la ley había previsto. Es un argumento razonable. Lo que importa para esta fecha es lo que el mismo decreto aprovechó para cambiar: además de prorrogar el plazo, redefinió qué sectores califican, y sumó de manera explícita a la nómina —junto a energía e hidrocarburos— biotecnología, nanotecnología, software, robótica, inteligencia artificial, industria aeroespacial y movilidad eléctrica.

Esa ampliación no es un dato técnico menor. El RIGI es, hoy, el instrumento más potente que tiene el Estado argentino para decidir qué proyectos de escala reciben estabilidad fiscal, depreciación acelerada y previsibilidad cambiaria a diez o veinte años. Esta misma semana, el Congreso avanza en paralelo con el Súper RIGI para data centers e IA —esta nota ya cubrió esa discusión— y el patrón se repite: el incentivo se legisla con velocidad, el territorio que esos proyectos van a ocupar, la energía que van a consumir y el agua que van a necesitar quedan para después. El desarrollador urbano que CEDU reconoció en 2021 —el que construye vivienda, oficinas, centros logísticos— no califica para nada de esto. Su instrumento sigue siendo el crédito hipotecario, la habilitación municipal, el fideicomiso al costo. El desarrollador de infraestructura de cómputo, en cambio, entra directo al régimen que hoy define, en los hechos, qué es una "gran inversión" en la Argentina.

Y compiten, aunque nadie lo diga así, por los mismos recursos. La energía es el ejemplo más concreto: el capítulo 11 del Presupuesto 2026, que hubiera extendido los incentivos de la Ley 27.191 para energías renovables, fue rechazado, y ese régimen vence el 31 de diciembre. Al mismo tiempo, el RIGI amplía la cancha para proyectos que son, por definición, intensivos en consumo eléctrico —desde electrólisis de litio hasta centros de datos que necesitan la red disponible las 24 horas—. La capacidad de generación y de transporte de energía que un desarrollo residencial necesita para conectarse no es infinita, y se reparte en el mismo sistema donde ahora compite, con reglas fiscales mucho más favorables, un proyecto de mil millones de dólares en IA.

Mientras esa disputa se define en otro escritorio, el propio oficio del desarrollador inmobiliario está por desregularse: el proyecto que impulsa el Ministerio de Desregulación elimina la matrícula obligatoria y el título universitario para ejercer como corredor inmobiliario, la misma profesionalización que CEDU y las universidades vienen construyendo desde hace años. No hay contradicción de mala fe en esto —son dos políticas con objetivos distintos—, pero sí hay una simetría incómoda para este día: el mismo Estado que le sacó al desarrollador una traba regulatoria histórica en el código porteño de 2021, hoy le saca certificación a la profesión en otro frente, mientras reserva su instrumento de incentivo más potente para una categoría de proyectos que no incluye vivienda.

Desarrollar ciudad en 2026 ya no es solo gestionar terreno, financiamiento y burocracia municipal —el ciclo de valor que CEDU describe como el oficio del desarrollador urbano—. Es hacerlo en un tablero donde el suelo, la energía y el capital de gran escala se asignan, cada vez más, por regímenes diseñados para otra industria. El desarrollador tiene su fecha en el calendario desde 2021. La pregunta que esta fecha no responde es si, en 2027, cuando venza la nueva prórroga del RIGI, el sector va a tener asiento en la mesa donde se decide eso, o va a seguir mirando desde afuera cómo otros terminan de escribir las reglas del terreno que también necesita.

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