Esta semana el Banco Ciudad sacó a remate dos terrenos porteños —uno en Villa Soldati, en plena zona sur— y las escrituras de compra de tierra sin construir crecieron 18% interanual. Bajo el nuevo Código, el sur se convirtió en emisor de metros: comprar suelo ahí ya no vale por lo que se levanta encima, sino por los derechos de construcción que libera en el norte.
El 4 de julio, el Banco Ciudad sacó a remate dos terrenos de más de 900 metros cuadrados. Uno en Villa Ortúzar. El otro en Villa Soldati, en el sur profundo de Buenos Aires.
Leída como una subasta, es una operación menor. Leída como señal, marca el comienzo de algo que el mercado todavía está empezando a nombrar: el suelo del sur porteño volvió a moverse. Y no por lo que se puede construir encima.
El nuevo Código Urbanístico ya no sorprende a nadie. El sector procesó hace tiempo el pasaje del FOT a la lógica morfológica: la pregunta dejó de ser cuántos metros entran en un lote y pasó a ser qué forma puede tomar el edificio. Alturas máximas de 14,60 metros en las unidades de altura baja más permisivas, 9 en las nuevas. Manzanas más permeables. Barrios protegidos.
Eso ya se sabe. Lo que recién ahora aparece en el mercado es la herramienta que estaba escrita pero dormida: la capacidad constructiva adicional y su transferencia. El mecanismo es simple de enunciar y profundo en sus efectos. Quien invierte en los barrios del sur —La Boca, Barracas, Parque Patricios, Nueva Pompeya, Villa Lugano— no recibe solamente el derecho a construir ahí. Recibe metros que puede ejercer en los corredores de alto valor del norte. El sur se convirtió, en el lenguaje del Código, en zona emisora. El norte, en zona receptora. Esa sola frase reordena el negocio inmobiliario porteño.
Durante décadas, el precio de un lote respondió a una lógica física: cuánto se podía construir y cuánto valía vender esos metros en ese lugar. Norte caro, sur barato. La incidencia del suelo lo confirmaba con brutalidad: más de 600 dólares por metro vendible en los corredores del norte, menos de 300 en buena parte del sur. El nuevo Código introduce una fractura en esa lógica. Ahora el suelo del sur tiene dos valores superpuestos: lo que se puede construir ahí, y los derechos que habilita para construir en otro lado. El segundo valor puede superar al primero.
Es un desacople. El metro cuadrado más caro de la operación deja de estar donde se levanta la obra y pasa a estar donde nace el derecho a levantarla. Comprar en Villa Soldati puede ser, en los hechos, una forma de comprar densidad en Palermo o Belgrano. Esa es la lectura que un remate del Banco Ciudad todavía no explicita, pero que el movimiento del mercado empieza a confirmar.
Porque el dato más elocuente del semestre no está en los precios de venta. Está en las escrituras. La compra de terrenos sin construir creció 18% interanual en el primer trimestre. Los desarrolladores están adquiriendo suelo sin obra a la vista, para stockear. Cuando el capital compra tierra que no piensa edificar de inmediato, no está apostando al ladrillo. Está apostando a una posición. Está tomando control de un activo cuyo valor todavía no terminó de expresarse: los metros transferibles que ese lote puede generar el día que la maquinaria de la capacidad constructiva se aceite del todo. El remate de esta semana encaja en ese patrón. Un lote de 900 metros en el sur no es hoy un proyecto. Es una opción. Y las opciones se compran temprano, antes de que el resto entienda qué se está comprando.
El nuevo tablero no beneficia a todos por igual. Gana el desarrollador que opera a las dos puntas de la ciudad: el que puede comprar barato en el sur, generar capacidad y ejercerla donde el metro vendido paga más. La transferencia premia la escala y la capacidad de mover fichas entre zonas. El jugador que solo mira el norte —el modelo dominante de los últimos veinte años— queda, de golpe, con menos herramientas. Gana también quien entiende el sur no como destino final de la inversión, sino como origen de un derecho. Barracas es el caso testigo: pegado a San Telmo, sostenido por la estación Constitución, irrigado por el derrame del Distrito Tecnológico y sus más de cincuenta mil empleos, funciona como el barrio puente entre el sur histórico y la ciudad consolidada. La Línea H y el Metrobús Sur ya le pusieron infraestructura. El Código le puso, ahora, una función financiera nueva.
Pierde, en cambio, la lectura ingenua del Código como política de equidad territorial. El objetivo declarado —volcar desarrollo hacia el sur postergado— convive con un efecto no tan discutido: el sur puede terminar valorizándose como cantera de metros para el norte, más que como destino de vivienda para sus propios barrios. La herramienta que iguala también puede vaciar. Ese es el riesgo que todavía nadie está mirando.
No estamos ante un cambio de reglas. Ese cambio ya pasó. Estamos ante el momento en que el mercado empieza a arbitrar esas reglas —a comprar donde el derecho es barato para ejercerlo donde el metro es caro. El remate del Banco Ciudad y el salto en las escrituras de tierra sin construir son las primeras señales visibles de ese arbitraje. Son pequeñas. Por eso importan: cuando la operación se vuelva obvia, el suelo del sur ya no estará al precio de hoy.
La próxima carrera por Buenos Aires no se va a jugar por metros cuadrados construidos. Se va a jugar por el control del derecho a construirlos. Y esa carrera, en silencio, ya empezó.
ATLAS — Vertical Territorio | LOTE
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