Nota por PULSE
Entre julio de 2025 y julio de 2026, las ciudades brasileñas de 100.000 a 500.000 habitantes sumaron el 43% de la población nueva del país. De las 20 que más crecieron desde 2022, solo dos aparecen en el principal índice de precios de venta.
Camboriú, en Santa Catarina, tenía 103.074 habitantes en el Censo de 2022. El IBGE, el instituto de estadística de Brasil, estima que en julio de 2026 tiene 121.040: un 17,4% más en cuatro años. Su vecina Balneário Camboriú, una de las ciudades con el metro cuadrado más caro del país, creció 11%.
No es un caso aislado. Agrupamos los municipios brasileños por tamaño con los datos del IBGE (el Censo 2022 y las estimaciones a julio de 2026) y la diferencia aparece en el último año. Las 15 ciudades de más de un millón de habitantes reúnen el 20% de la población y sumaron el 7% del aumento. Las 278 ciudades de entre 100.000 y 500.000 reúnen el 28% y sumaron el 43%: crecieron 0,56%, contra 0,13% de las grandes y 0,33% de las de menos de 100.000. Es un cálculo propio, y las cifras del IBGE son estimaciones anuales, no un recuento.
São Paulo creció 0,05%. Salvador, Natal, Belém y Belo Horizonte perdieron habitantes. En cambio, Sinop y Sorriso, en el cinturón de soja y maíz de Mato Grosso, crecieron 17,9% y 16,4% desde el Censo. Parauapebas, junto a la mina de Carajás, 16,6%. Itajaí, con su puerto, 14,5%. Chapecó, con su industria de alimentos, 13,5%.
No es una sola historia. Hay ciudades con economía propia y hay periferias de metrópolis: Palhoça, junto a Florianópolis, y Senador Canedo, junto a Goiânia, crecieron más de 15%. Lo que se repite es la escala. La gente nueva llega un escalón más abajo en el tamaño de las ciudades.
Ahora, el termómetro. El índice FipeZap, que elaboran la Fipe y el grupo OLX con los avisos de Zap, Viva Real y OLX, es una referencia habitual de los precios de venta en Brasil. Sigue 56 ciudades. De las 20 ciudades medianas que más crecieron desde 2022, aparecen dos: Itajaí y São José. Sinop, Sorriso, Parauapebas, Chapecó, Camboriú y Palhoça no están.
Donde sí hay precio, el dato incomoda. Itajaí, con 302.000 habitantes, tenía en agosto un metro cuadrado de R$ 13.354 en los avisos de venta, más caro que el de São Paulo (R$ 12.143). En doce meses subió 4,9%, apenas por encima de una inflación de 4,1%. Balneário Camboriú subió 2,8%: por debajo de la inflación, es decir, perdió valor real mientras la ciudad ganaba habitantes.
A su alrededor, en cambio, la franja costera crece más rápido que ella. Navegantes, Camboriú, Porto Belo, Bombinhas y Tijucas ganaron entre 14% y 19% de población desde 2022, y ninguna tiene precio en el índice. Una lectura posible, que los datos no prueban, es que el mercado más caro de la costa empujó hacia afuera a quienes querían quedarse cerca. Lo que sí muestran es que el crecimiento se mudó adonde no hay termómetro.
El contraste más claro está en el otro extremo. En Salvador, donde la población bajó 0,17%, el precio de venta subió 10,8% en doce meses, el segundo aumento más alto entre las 22 capitales del índice. En Natal, con 0,13% menos de habitantes, subió 8,4%. El promedio fue 5,5%. Un precio responde a la oferta, al crédito y al ingreso, no solo a cuánta gente vive en la ciudad, así que no hay contradicción. Pero el resultado es llamativo: hay precios que suben fuerte en ciudades que no suman habitantes, y habitantes que se suman donde no hay muestra. Quien mire solo los precios puede leer mal dónde crece la demanda de vivienda.
Un índice no es un dato más. Es lo que permite que un banco tase un crédito, que un fondo compare y que un desarrollador decida cuánto pagar por un terreno. Donde no existe, cada operación se negocia con la información de quien la hace. No sabemos cómo se valúan hoy los terrenos en Sinop o en Palhoça, y esa es la hipótesis: una ciudad que crece sin precio de referencia público se construye con el criterio del primero que llega con plata.
Para quien proyecta, financia o regula estas ciudades, la consecuencia es práctica. Un municipio de 120.000 habitantes que suma 3% por año tiene que decidir, año tras año, dónde abre calles, qué densidad permite y qué hace con el suelo que se encarece. Decide mejor si sabe cuánto cuesta lo que ya existe.
Brasil está armando su próxima escala de ciudades sin un precio de referencia para casi todas ellas. La pregunta es quién lo fija mientras tanto.
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