Nota por FORO

Tras el terremoto del 10 de agosto, el Gobierno y la Alcaldía de Cali estudian dar más altura a los terrenos donde cayeron edificios y usar el valor de esos pisos extra para compensar a los damnificados. La idea es ingeniosa y depende de tres cosas que todavía no se saben.

Un lote donde hoy se pueden construir cinco pisos podría pasar a tener ocho o nueve. Los pisos de más se venderían y con ese dinero se pagarían los apartamentos de las familias que perdieron el suyo. Así describió el alcalde de Cali, Alejandro Eder, una de las fórmulas que la ciudad estudia para reconstruirse.

El sismo, de magnitud 7,4 y con epicentro en el Chocó, dejó en Cali 60 edificios con daños irreparables, 36 de ellos con autorización para demolerse. Los equipos técnicos visitaron más de 4.000 de los 14.000 inmuebles que deben revisar. La Alcaldía calcula unos cuatro años de recuperación y espera las primeras obras a más tardar en diciembre.

Según el Gobierno nacional, la fórmula para los hogares de estratos 4, 5 y 6 (los tres más altos de la clasificación socioeconómica colombiana) tiene dos piezas. Una es redensificar: autorizar más edificabilidad en las zonas afectadas y usar el valor adicional como parte de la compensación. La otra son subsidios para comprar alguna de las 864 viviendas nuevas y terminadas que Camacol, el gremio de la construcción, tiene identificadas en la ciudad. Se tramitaría por decretos amparados en el estado de emergencia, y hasta donde pudimos verificar, los de densificación todavía no estaban publicados.

Es una buena idea de política: convierte una autorización, que no cuesta plata, en dinero para quien lo perdió todo. Pero un permiso de altura solo vale si pasan tres cosas a la vez.

La primera es que el suelo aguante más peso. Según Caliescribe, Cali adoptó por decreto una microzonificación sísmica en 2014, pero sectores como la comuna 22, Pance, Ciudad Jardín y la expansión hacia el oriente no la tendrían. El Plan de Ordenamiento Territorial, además, se revisa con plazo hasta el 9 de julio de 2027. El Gobierno sostiene que las 864 viviendas terminadas no se dañaron porque cumplen la norma sismorresistente, un argumento a favor de construir nuevo. Pero el propio alcalde dijo que investiga por qué se dañaron las más de 100 torres de Altos de Santalena, levantadas en 2008. Si fue la norma, la construcción o el suelo decide cuánta altura es prudente.

La segunda es que la cuenta cierre. Nadie ha publicado cuánto valdrían los pisos extra, qué parte iría a los damnificados ni qué pasa si el mercado no los compra. Sin esa regla escrita, la compensación depende de un precio que todavía no existe.

La tercera es el tiempo. Casi la mitad de los damnificados de estratos 4, 5 y 6 que perdieron su casa tiene más de 50 años, según la caracterización que cita el Gobierno. Una compensación que depende de que se venda un edificio que todavía hay que diseñar, licenciar y construir llega en años.

Dos antecedentes ayudan a ver qué se gana y qué se arriesga. Después del terremoto de enero de 1999 en el Eje Cafetero, que dejó 1.185 muertos y más de 100.000 inmuebles afectados, Colombia creó en tres semanas el FOREC: un fondo con fecha de cierre y sin planta propia. Se pagó sobre todo con presupuesto nacional (61% de unos 1,59 billones de pesos, según el documento Conpes 3131) y atendió a unas 100.000 familias. En dos años y medio cumplió el 93% de sus metas. El ministro del Interior dijo en agosto que el país "podría acudir nuevamente" a una figura así.

En Kobe, Japón, tras el terremoto de 1995, la ciudad propuso un plan de redesarrollo a gran escala cuando muchos damnificados seguían en refugios, y recibió críticas. La zona sur de la estación Shin-Nagata, la más golpeada, tardó treinta años en completarse: terminó en noviembre de 2024.

Los dos muestran lo mismo desde lados opuestos. Reconstruir con presupuesto resultó más previsible en plazos, pero lo paga el Estado. Reconstruir usando el suelo para rehacer el barrio puede ahorrar caja, pero se mide en años y se discute barrio por barrio.

Hay además una tensión de procedimiento. Los decretos de emergencia permiten decidir rápido. El POT, que es donde Cali discute su mapa de alturas, tiene plazo hasta julio de 2027. Si la densificación llega primero por decreto, la reconstrucción habrá cambiado ese mapa antes de que la ciudad lo discuta.

Sumar pisos es fácil de decretar. Lo difícil es que el piso nueve sea seguro, que alguien lo compre y que la familia que lo necesita pueda mudarse antes de que pasen los años.

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