Nota por FORO
Desde el 2 de octubre, la ordenanza de construcción de Chile supone 2,8 personas por vivienda en lugar de 4, y 1,4 cerca de ciertas estaciones de transporte. Sin modificar un plan regulador, entran más viviendas en el mismo terreno, y ocho alcaldes quieren llevar la decisión al Tribunal Constitucional.
El 2 de octubre entró en vigencia en Chile el decreto 68 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el reglamento nacional de edificación. Cambia varias cosas: estacionamientos, conjuntos armónicos, reconstrucción. La que más pesa cabe en un número.
Los planes reguladores de cada comuna fijan cuánta gente puede vivir por hectárea. Para pasar de personas a viviendas, la ordenanza usa un coeficiente: hasta ahora, cuatro personas por vivienda. El decreto lo baja a 2,8, que según El Mercurio surge del Censo 2024, y a 1,4 cerca de ciertas estaciones de transporte. Con la misma cantidad de gente permitida, caben más viviendas.
La consultora GPS Property hizo la cuenta para El Mercurio con un terreno de 2.000 metros cuadrados en Manquehue Sur, en Las Condes, con un edificio de siete pisos. Antes entraban 32 departamentos. Ahora entrarían 46, o 91 cerca del transporte. Es la división de 4 por 2,8 y de 4 por 1,4: caben 1,4 veces las viviendas de antes, o casi 3 veces. Los departamentos pasarían de unos 130 metros cuadrados a 91, o a 45. Como el metro cuadrado se vende al mismo precio, de 100 a 122 UF, el precio de cada unidad baja porque la unidad es más chica. Es el ejemplo de un terreno y de una consultora, no un promedio.
El Ministerio de Vivienda argumenta que el alza de precios de la vivienda responde, en parte, a una sobrerregulación del uso del suelo urbano, según La Tercera. La respuesta de las comunas es otra. El 18 de octubre, ocho alcaldes de la Región Metropolitana (Estación Central, Maipú, Quinta Normal, Renca, La Cisterna, Pudahuel, Lo Prado y Cerro Navia) y el gobernador de Santiago, Claudio Orrego, publicaron una carta en El Mercurio. Piden a los diputados respaldar un requerimiento ante el Tribunal Constitucional. Sostienen que la modificación afecta las atribuciones de los planes reguladores y los límites de lo que el Ejecutivo puede hacer por decreto, y que sube la densidad sin mirar servicios ni infraestructura. El alcalde de Estación Central, Felipe Muñoz, ya había reclamado a la Contraloría el 31 de julio con el mismo argumento: que densidad, altura y constructibilidad se definen en los planes comunales.
La Contraloría tomó razón del decreto el 1 de octubre, con alcances. Revisó la legalidad y aclaró que no se pronuncia sobre el mérito. Pero el texto que rige es más acotado que el borrador. Según La Tercera, el organismo objetó que se reemplazara el coeficiente de 4 por 1,4 y por 2, y el ministerio mantuvo el 1,4 bajo condiciones. Se acotó la rebaja de estacionamientos y se excluyó a los condominios de vivienda de interés público, que por ley necesitan al menos uno por unidad. Los permisos ya otorgados y sin recepción definitiva pueden acogerse a la nueva norma, con hasta 20% más de superficie, hasta el 2 de octubre de 2028.
Lo interesante no es si más densidad es buena o mala. Esa discusión es legítima y tiene evidencia en los dos lados. Es dónde estaba la palanca. La densidad se discute en los planes reguladores, con vecinos y concejos. Pero lo que esa densidad produce, cuántas viviendas y de qué tamaño, depende de un coeficiente que vive en un reglamento nacional y vale para todas las comunas a la vez. Un número del reglamento, que rara vez entra en el debate sobre densidad, puede multiplicar por casi tres las viviendas de un terreno.
Nueva Zelanda muestra las dos puntas. En Auckland, el plan que la propia ciudad aprobó en 2016 recalificó cerca de 75% del suelo residencial, y un estudio de la Universidad de Auckland publicado en el Journal of Urban Economics estimó unos 34.600 permisos adicionales de vivienda entre 2016 y 2021: cuando se cambia la regla de cuántas viviendas caben, la construcción responde. En 2021, una ley nacional obligó además a los concejos de las cinco mayores áreas urbanas a aplicar estándares de densidad media. En octubre de 2025, después de que el Parlamento lo permitiera, el concejo de Auckland retiró buena parte de esos estándares y los reemplazó con otro plan de cambios. Cambiar la regla movió la construcción. Quién tenía derecho a cambiarla siguió en discusión años después.
Quedan preguntas abiertas. El cálculo de GPS Property muestra el precio por unidad y no el efecto sobre el mercado. No sabemos si los departamentos de 45 metros cuadrados son los que la demanda busca, ni qué dirá el Tribunal Constitucional si el requerimiento llega. Lo que sí se puede decir es que Chile cambió cuántas viviendas caben en un terreno actualizando un número, y que la discusión sobre quién tiene derecho a hacerlo recién empieza. En Nueva Zelanda, cuatro años después, sigue abierta.
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