Nota por PULSE

La Norma 26 de la Ciudad de México da más pisos y menos estacionamientos a quien venda con precio tope. En 2025 se contaban más de 17.000 viviendas aprobadas; el catálogo de octubre ofrece 242, y no hay cifra pública de cuántas se escrituraron.

A mediados de octubre, Servimet, el organismo de servicios metropolitanos de la Ciudad de México, publicó la quinta edición del catálogo de vivienda de la Norma 26: 242 departamentos en venta y preventa, repartidos en seis alcaldías centrales (Azcapotzalco, Cuajimalpa, Cuauhtémoc, Gustavo A. Madero, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza). Ninguno puede costar más de 2.031.105 pesos, que equivalen a 17.314 veces la UMA, la unidad con la que México indexa montos oficiales.

La norma funciona como un trato. Quien construye en los polígonos que la habilitan puede levantar más unidades en el mismo terreno, con más altura y menos estacionamientos obligatorios. A cambio, vende con un precio máximo, con una o dos recámaras, y no puede condicionar la compra a un cajón de estacionamiento, una terraza o un acabado extra. Servimet verifica el cumplimiento y publica el catálogo. No vende: quien quiera comprar tiene que llamar a cada desarrolladora.

El catálogo se achicó edición tras edición. El de julio de 2025 ofrecía 472 viviendas, según el PDF de Servimet; el de febrero de 2026, más de 400; el de julio de 2026, 296 departamentos en nueve desarrollos. El tope subió menos de 4% en ese año, de 1.958.906 a 2.031.105 pesos. Es un cálculo propio con los topes publicados.

Un catálogo mide lo que está disponible hoy, no lo que se aprobó. En julio de 2025, Leopoldo Hirschhorn, presidente de Canadevi Valle de México, la cámara de desarrolladores, contó a Expansión 146 proyectos aprobados que sumaban más de 17.000 viviendas con precio tope. Las dos cifras no son comparables: una es lo que se autorizó con los años, la otra lo que se ofrece en un mes. Pero la distancia pide una explicación, y las explicaciones posibles tienen consecuencias distintas. Si el catálogo se achica porque las viviendas se vendieron, la norma funciona. Si se achica porque no se lanzaron proyectos nuevos, o porque lo aprobado no se construyó, funciona menos de lo que dicen las 17.000. Ninguna fuente pública que revisé dice cuál es.

México no es el único lugar donde el balance de estos tratos mira hacia el lado de la autorización. En São Paulo, el informe anual de 2020 del Plan Director contaba más de 180.000 unidades de vivienda de interés social y de mercado popular "licenciadas y en construcción", más de 110.000 en zonas especiales de interés social: lo licenciado, no lo entregado. En Nueva York, cuando se aprobó en 2016 la inclusión obligatoria de vivienda asequible, se esperaba que aportara 12.000 de las 80.000 viviendas nuevas del plan de vivienda de la ciudad; el conteo del Manhattan Institute, un centro de estudios crítico del programa, sumó 2.065 unidades permitidas o terminadas en los años siguientes. En los tres casos, el número que circula es el que se autorizó.

Tampoco hay una cifra de cuántas viviendas bajo la Norma 26 se escrituraron. El gobierno de la ciudad habla de 1.630 inmuebles "promovidos" en esta administración, pero promover no es vender ni entregar. El mismo artículo de Expansión de 2025 recoge una escala: la ciudad necesitaría unas 70.000 viviendas por año, y el año anterior se habían escriturado 3.500 nuevas.

Hay una segunda pregunta, la de quién puede comprar. Un tope de 2,03 millones está por encima del precio promedio de una vivienda con crédito hipotecario en todo el país, 1,9 millones según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en el segundo trimestre de 2026. Y es más del doble del tope de la Vivienda del Bienestar, el programa federal de hasta 862.000 pesos para quienes ganan entre uno y dos salarios mínimos. En 2025, Hirschhorn calculaba que para una vivienda de 1,9 millones hacía falta un ingreso de unos 60.000 pesos mensuales. Precio regulado no quiere decir pensado para los ingresos más bajos. Quiere decir que no puede superar un número.

El crédito tampoco ayuda por ahora. En el primer semestre de 2026, según el informe Situación Inmobiliaria de BBVA México, la banca comercial otorgó 43.500 créditos para vivienda, 2,4% menos que un año antes, y el monto colocado cayó 4,8%, la primera caída en 24 meses.

Mientras tanto, la Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana dijo a principios de octubre que está abierta a actualizar la Norma 26. Su titular, Enrique Irazoque, habló de que la norma "ya tiene sus años" y de enfocarla en las familias más necesitadas. No detalló qué cambiaría.

Una norma que cambia reglas de edificación por un precio se prueba en el último tramo: cuántas viviendas llegaron a familias y a qué ingreso. Mientras esa cifra no se publique, la Norma 26 es un trato cuyo resultado se conoce por el lado de quien construye y no por el de quien compra.

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