Nota por FORO
En abril de 2026 la Comisión Nacional de Valores (CNV) presentó la Resolución General 1137, que abre la posibilidad de tokenizar valores negociables emitidos bajo los Regímenes de Autorización Automática argentinos —con la excepción de los fondos abiertos— y extiende hasta diciembre de 2027 el sandbox regulatorio de fintechs, que vencía en agosto de 2026. La norma no crea la tecnología: la tokenización de activos ya se practicaba en Argentina de forma acotada, con emisores como PALA Blockchain gestionando activos por más de US$150 millones. Lo que cambia es que ese mercado deja de operar en una zona de tolerancia experimental y pasa a tener reglas estables — la condición que, según la evidencia internacional, es la que realmente determina si un activo tokenizado consigue liquidez real o se queda en piloto.
La cobertura mediática de la tokenización inmobiliaria suele contar siempre la misma historia: una plataforma permite comprar una fracción de un desarrollo por US$50 o US$100, la propiedad se divide en tokens digitales, cualquiera con conexión a internet puede invertir. Es una historia real, pero incompleta, porque describe la interfaz y no el mecanismo. La pregunta que de verdad determina si eso funciona no es técnica —blockchain lleva más de una década demostrando que puede representar la propiedad fraccionada de un activo sin fricción— sino jurídica: ¿ese token que alguien compró es, legalmente, un valor negociable que se puede vender después a otra persona, con la misma protección que cualquier otro instrumento del mercado de capitales? Sin esa respuesta, un token inmobiliario es una promesa entre dos partes. Con ella, es un activo financiero.
Eso es exactamente lo que la RG 1137/2026 empieza a resolver. La norma, sometida a consulta pública en mayo, habilita que valores emitidos bajo los Regímenes de Autorización Automática —el mecanismo con el que la CNV ya aprueba de forma expeditiva ciertos instrumentos financieros estandarizados— puedan representarse y negociarse mediante tecnología de registro distribuido. Y extiende el sandbox regulatorio de fintechs, el entorno de pruebas controladas donde una startup puede operar bajo supervisión de la CNV sin el costo regulatorio completo de una entidad financiera tradicional, hasta fines de 2027 —dieciséis meses más de lo que estaba previsto originalmente. La combinación importa: no es solo "se puede tokenizar más", es "el plazo para experimentar sin las reglas completas se estira mientras esas reglas completas se terminan de escribir".
La comparación internacional es la que hace legible por qué esto es la variable decisiva. Suiza y Singapur, los dos mercados más citados como referencia en tokenización de activos, no llegaron a tener mercados secundarios líquidos de activos tokenizados por tener mejor tecnología que el resto del mundo —la tecnología subyacente es, en gran medida, la misma en cualquier jurisdicción—. Llegaron ahí por haber definido primero, con precisión legal, qué es un token regulado, quién puede emitirlo, bajo qué supervisión se negocia y qué protección tiene el inversor que lo compra. Esa definición previa es la que permitió que bancos, custodios y bolsas tradicionales aceptaran operar con esos instrumentos sin miedo a una zona gris legal. El volumen global de activos del mundo real (RWA, por sus siglas en inglés) tokenizados ya superó los US$15.000 millones, impulsado en gran parte por capital institucional que busca justamente eso: no rendimiento nuevo, sino la misma clase de activo con costos operativos más bajos y liquidación instantánea. Ese capital institucional no entra a un mercado sin marco regulatorio, sin importar cuán prometedora sea la tecnología.
En Argentina, el caso de PALA Blockchain ya venía mostrando que había demanda real esperando ese marco: la firma reporta activos para la venta por más de US$150 millones bajo el sandbox actual, sin que eso implicara todavía un mercado secundario amplio y regulado donde esas fracciones pudieran revenderse con la misma liquidez que una acción o un bono. El Banco Interamericano de Desarrollo y la Corporación Financiera Internacional del Banco Mundial vienen empujando en paralelo bonos y cartas hipotecarias tokenizadas en la región, otra señal de que el interés institucional ya está ahí, a la espera de la certeza jurídica que la RG 1137 empieza a proveer.
Lo que la norma no resuelve, todavía, es la pregunta más interesante para el real estate argentino: si esa certeza jurídica alcanza para que participaciones en desarrollos inmobiliarios —hoy uno de los activos más ilíquidos que existen, atados a escrituras, boletos y trámites que pueden tardar meses— empiecen a tener el mismo tipo de mercado secundario ágil que ya tienen los bonos soberanos. La RG 1137 habla de valores bajo Regímenes de Autorización Automática, no específicamente de real estate, así que ese salto todavía depende de cómo los desarrolladores y las sociedades gerentes de fondos estructuren sus próximas emisiones bajo este paraguas. Pero la pieza que faltaba —la que ningún avance tecnológico podía suplir por sí solo— ya está en el Boletín Oficial. La liquidez, en los mercados de capitales, nunca la crea el código. La crea la firma que le da al código el mismo estatus legal que a cualquier otro papel.
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