Nota por FORO

En 2026, el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, ya llevó dos veces su agenda para el mercado inmobiliario ante el propio sector: el 27 de abril, ante un evento del sector, y este 12 de agosto, en la apertura de un congreso de desarrolladores e inversores. La reforma que anunció en abril todavía no llegó al Congreso Nacional, que es el que finalmente tiene que convertirla en ley. Pero para cuando el Congreso vote —si vota— buena parte del sector ya va a haber tomado decisiones pensando en una reforma que, técnicamente, todavía no existe.

El 27 de abril, en el evento "Real Estate 2026: expectativas y realidad", organizado por Reporte Inmobiliario, Sturzenegger confirmó ante desarrolladores y profesionales del sector que enviaría al Congreso un paquete de desregulación inmobiliaria. Apuntó contra la matrícula profesional obligatoria, los honorarios mínimos fijados por los colegios profesionales y las barreras de entrada al negocio de intermediación inmobiliaria. "Que un colegio profesional fije un precio mínimo es una aberración social", dijo. También defendió los resultados de la derogación por decreto de la ley de alquileres en 2023, con una oferta que —según su propia evaluación, sin una fuente estadística independiente que la confirme— creció 300% y precios reales que cayeron cerca de 30%.

¿Qué es, en concreto, lo que Sturzenegger quiere cambiar? Hoy, para intermediar en la compraventa de una propiedad hay que estar matriculado en el colegio profesional de la jurisdicción donde se opera —en la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, en CUCICBA—, y en muchos casos cobrar dentro de honorarios mínimos que fija ese mismo colegio. El proyecto elimina esa obligatoriedad: habilita a cualquier persona con secundario completo a intermediar sin matrícula, cobrando lo que acuerde libremente con el cliente, incluso desde plataformas digitales. Para el consumidor implicaría más oferta y comisiones potencialmente más bajas, pero también menos control disciplinario institucional sobre quién lo asesora. El diagnóstico del Gobierno es que la matrícula y los honorarios mínimos funcionan como una barrera que encarece las operaciones sin garantizar más calidad. Un punto que la reforma todavía no resuelve: la matriculación de corredores es hoy una potestad provincial, no delegada a la Nación, y varios colegios ya anticiparon que van a cuestionar judicialmente si una ley nacional puede modificarla.

Este 12 de agosto, el mismo ministro volvió a subir a un escenario del mismo tipo: el panel de apertura del 16° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias Argentina —Expo Real Estate 2026—, en el Hilton de Buenos Aires, junto a Silvano Geler (Grupo SG, fundador de Expo Real Estate), Carlos Spina (CEDU+AEV), Graciela Novoa (CPAU) y María Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño, entre otros referentes del sector. No es el mismo evento que el de abril, aunque hay superposición: parte del ecosistema que deberá operar bajo el nuevo marco vuelve a estar en la sala.

Pero el registro fue distinto al de abril. Sturzenegger dedicó buena parte de su intervención al financiamiento hipotecario: le pidió a la banca un "cambio de chip" para salir a buscar el ahorro de los argentinos —calculó unos USD 300.000 millones fuera del sistema financiero local— y adelantó una reforma del mercado de capitales, todavía a enviar al Congreso, para habilitar obligaciones negociables en UVA o atadas al costo de la construcción y empaquetar carteras hipotecarias en fondos de inversión. Repitió, en términos generales, el mismo principio que había usado en abril para justificar la desregulación —"tenemos que tener menos cosas obligatorias y más optativas"— y lo aplicó brevemente a los corredores inmobiliarios: un servicio, dijo, se tiene que contratar "no porque el Estado te obliga a contratarlo, sino porque ese servicio aporta un valor que el cliente valora". Pero no volvió a mencionar en público la matrícula obligatoria, los honorarios mínimos ni las profesiones específicas —la arquitectura entre ellas— que sí había nombrado en abril.

Ese silencio no equivale a una retractación: la reforma que apunta a la matrícula y los honorarios profesionales sigue siendo, hasta ahora, la misma que anunció en abril, y todavía no llegó al Congreso —de hecho, desde principios de agosto el paquete completo de desregulación quedó frenado puertas adentro del propio Gobierno, sometido a una revisión política previa tras el traspié legislativo con la ley de Tierras. Lo que cambió hoy fue el registro. Ante desarrolladores, escribanos y cámaras del sector, el ministro eligió hablar de crédito, ahorro y mercado de capitales —una agenda que construye consenso— antes que volver a profundizar, en público, sobre matrícula y honorarios, los puntos más conflictivos con los colegios profesionales.

Ese formato —llevar una agenda regulatoria directamente ante la audiencia que después va a tener que decidir bajo ese marco, antes de que exista como ley— no es nuevo para este Gobierno. Meses atrás, el propio Gobierno —con el Presidente a la cabeza— viajó a Nueva York para "Argentina Week", un roadshow ante bancos de inversión y fondos globales para presentar en persona el caso de inversión del país, con la desregulación como uno de sus argumentos centrales. Hay una lógica que se repite, puertas adentro: en vez de ir a buscar al inversor internacional a Manhattan, el ministro de desregulación discute la reforma inmobiliaria con el desarrollador local en el Hilton de Retiro. En los dos casos, la regulación empieza a discutirse con el mercado que la va a usar antes de terminar de construirse dentro del Estado —no al revés.

El mecanismo tiene un lado claramente productivo: mover la discusión regulatoria hacia el sector que la va a vivir en carne propia permite anticipar escenarios de inversión y puede acelerar definiciones que, dejadas solo al calendario legislativo, tardarían más. Pero tiene una contracara simétrica: si la ley finalmente no llega, o llega distinta a lo anticipado en estos escenarios, quienes ya tomaron decisiones —de inversión, de estrategia, de timing— lo hicieron sobre una reforma que, en los papeles, todavía no existía. El congreso sectorial puede anticipar, discutir y hasta acelerar una reforma. El Congreso Nacional es, todavía, el único que puede convertirla en ley.

Lo que pasó el 12 de agosto en el Hilton importa menos por lo que Sturzenegger volvió a decir sobre matrícula y honorarios —básicamente nada nuevo— que por el tono que eligió: institucional, amigable con el sector, centrado en crédito y financiamiento. Entre el discurso reformista de abril y la aparición de hoy hubo un cambio de registro, no necesariamente de posición. La definición, en cualquier caso, todavía tiene que ocurrir en el otro edificio.

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