Nota por PULSE

En Argentina, construir un departamento cuesta hoy, en muchos casos, más de lo que ese departamento vale terminado: los costos subieron siete meses seguidos y ya superan al precio de venta. Y sin embargo, para quien compra —con precios quietos y el crédito hipotecario de vuelta— rara vez el momento fue tan favorable. Cómo pueden convivir esas dos realidades, qué es el "costo de reposición" que tiene en jaque a los desarrolladores, y por qué lo que de verdad define el 2026 es algo que todavía no se ve.

Hay una frase que circula hace unos meses entre quienes compran y venden propiedades en Argentina: "es momento de comprar, no de vender". Y al mismo tiempo, si uno se sienta a tomar un café con un desarrollador —alguien que construye edificios para vivir de eso—, escucha lo contrario: que construir hoy es un mal negocio.

¿Cómo pueden ser ciertas las dos cosas a la vez? ¿Cómo puede ser buen momento para comprar un departamento y, al mismo tiempo, pésimo para construirlo?

La respuesta está en una brecha que se abrió en el último año. Y entenderla explica bastante más que el precio de un departamento: explica hacia dónde va el mercado.

Empecemos por los costos. Construir en Argentina se volvió, mes a mes, más caro. El índice que mide el costo de la construcción en el Gran Buenos Aires —lo calcula el INDEC, el organismo oficial de estadísticas— subió siete meses seguidos y acumula un 12,8% en lo que va de 2026. Hoy, levantar un metro cuadrado vendible cuesta alrededor de 1.907 dólares. Y la mayoría de los especialistas coincide en algo incómodo: no esperan que baje.

Acá aparece el concepto que tiene en jaque al sector, y conviene explicarlo despacio porque es el corazón de todo: el costo de reposición. Es una idea simple. Es lo que costaría, hoy, volver a construir de cero ese mismo edificio. Ponés el terreno, los materiales, la mano de obra —todo a precio de hoy—: eso es el costo de reposición.

En un mercado sano, ese número está por debajo del precio al que se vende la propiedad terminada. La diferencia entre uno y otro es la ganancia del que construye. Lo que pasó en Argentina es que esa relación se dio vuelta: hoy, en muchos casos, reponer el edificio cuesta más de lo que ese edificio vale ya construido y a la venta.

Detengámonos ahí un segundo, porque es contraintuitivo. Significa que un desarrollador podría, en teoría, ganar más comprando un departamento terminado que construyéndolo él mismo. Como si fabricar una silla te saliera más caro que comprarla ya hecha en la vitrina de al lado. Cuando eso ocurre, la señal es brutal: nadie en su sano juicio empieza una obra nueva.

Los números vienen de adentro del sector. En declaraciones recogidas por La Nación, Issel Kiperszmid —CEO de la desarrolladora Dypsa y vicepresidente de la CEDU, la cámara que agrupa a los desarrolladores urbanos— los puso sobre la mesa: en apenas cuatro meses los costos subieron entre 12 y 13%, mientras los precios de venta se mantuvieron planos o incluso bajaron en términos relativos, y eso hundió la rentabilidad del desarrollador —lo que le queda de ganancia después de pagar todo— alrededor de un 20%. Su diagnóstico es tajante: los costos hoy están por encima de los valores de reposición, y eso vuelve crítica la situación del sector.

Ahora demos vuelta la moneda, porque la otra mitad de la contradicción se entiende casi sola con lo anterior. Si los costos suben pero los precios no acompañan, quiere decir que, para el que compra, los precios quedaron "atrasados" respecto de lo que cuesta producir esa misma propiedad. A eso se suma una pieza que faltaba hacía años: el crédito hipotecario volvió a existir. Comprar con un préstamo dejó de ser imposible. Precios que no suben, más un crédito que reaparece: para el comprador, rara vez el momento fue tan favorable.

Pero cuidado con entusiasmarse de más, porque ese crédito todavía es apenas un hilo. En 2025 volvió, sí, pero representa cerca del 0,5% del PBI: una porción minúscula al lado de lo que un mercado inmobiliario sano necesita. Y es sensible a una cifra concreta: la tasa de interés. Mientras las tasas se mantienen por encima del 8%, buena parte de la demanda se retrae; si bajaran de ahí, la actividad se encendería.

Falta una pieza para cerrar el rompecabezas, y es la que explica por qué esto no es solo una foto sino una película. Tiene que ver con cómo se financia una obra. Cuando un desarrollador construye, muchas veces vende los departamentos antes de terminarlos: es lo que se llama preventa. Comprás sobre plano, más barato, y tu plata ayuda a pagar la obra que todavía se está levantando. Para el desarrollador, esa preventa es fondeo: la manera de conseguir el dinero para seguir construyendo sin frenar.

El problema es que, con los márgenes tan apretados, hoy se ven departamentos en construcción vendiéndose casi al mismo precio que uno usado y ya terminado. ¿Por qué alguien remataría así lo que todavía está levantando? Porque necesita el dinero para no parar la obra. Es un desarrollador vendiendo barato no porque quiera, sino porque el fondeo aprieta.

Y así llegamos a la señal más importante, que es —paradójicamente— la que no se ve: la "construcción invisible", todo lo que hoy no se está lanzando. Las obras que no empiezan no aparecen en ninguna estadística de precios ni en ninguna foto del mercado. Pero son, exactamente, las que van a faltar dentro de dos o tres años, cuando estén terminadas las que sí arrancaron hoy. Lo que no se construye ahora es el precio de pasado mañana.

¿Qué haría falta para que esa construcción invisible se vuelva visible? El área de estudios económicos del banco BBVA, BBVA Research, que le dedicó un informe al sector inmobiliario argentino, marca dos condiciones que tienen que darse a la vez. Primero, que el crédito hipotecario se consolide y financie de verdad la demanda —no solo la compra de usados, sino también las preventas y los lanzamientos nuevos—. Segundo, que baje el costo de conseguir plata para las empresas, ese fondeo del que hablábamos. Si el crédito empuja las dos puntas al mismo tiempo —la del que compra y la del que construye—, el círculo se cierra y la obra vuelve.

Por eso la contradicción del principio no es una rareza: es un diagnóstico. Que sea buen momento para comprar y mal momento para construir describe, con precisión, un mercado atascado entre costos que ya subieron y un crédito que todavía no termina de llegar. También en la cobertura de La Nación, Damián Tabakman —presidente de esa misma cámara— lo planteó con todas las letras: aunque hoy construir parezca una pésima decisión, este es el momento de aprovechar y hacerlo, porque en el futuro va a ser mucho más caro. Esa frase esconde algo más grande. La foto de hoy muestra precios quietos; la película, en cambio, se juega en algo más difícil de ver: en cuántas obras se están animando a empezar.

PULSE — Vertical Mercado | LOTE Analysis