Nota por PULSE
Desde julio de 2025, un comprador en pozo puede inscribir su boleto de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble y usarlo como garantía de un crédito hipotecario, aunque el edificio no exista todavía. En febrero de 2026 la CNV amplió qué entidades pueden anotar esos boletos, y el Ministerio de Economía avanza en armonizar el registro entre provincias. No es un cambio de humor regulatorio: en una economía donde el crédito hipotecario formal escasea, desbloquearlo no significó esperar liquidez bancaria — significó financiarizar legalmente el activo antes de que exista.
El mecanismo se llama hipoteca de bien futuro y lo creó el DNU 1017/2024, en noviembre de ese año. Pero el DNU, por sí solo, no cambiaba nada en la práctica: definía la figura sin darle un procedimiento operativo para inscribirla. Eso llegó recién en julio de 2025, cuando el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires habilitó, por primera vez, la inscripción de boletos de compraventa sobre unidades, parcelas y subparcelas que todavía están proyectadas —no construidas, ni siquiera empezadas—, cada una en un folio especial propio. En febrero de 2026, la Comisión Nacional de Valores sumó entidades privadas autorizadas a esa misma función de anotación, además de los registros públicos provinciales. El Ministerio de Economía trabaja ahora en un plan de armonización federal para que cada provincia implemente el mismo esquema, porque el registro de la propiedad es, constitucionalmente, una potestad de cada jurisdicción, no de la Nación.
El resultado práctico es este: un comprador firma un boleto por un departamento en pozo, lo inscribe, y ese boleto —no la escritura, que todavía no puede existir porque el bien no existe— pasa a valer como garantía real ante un banco. El DNU también habilitó las hipotecas divisibles: en un edificio de 40 unidades, cada comprador puede tomar su propia deuda por su propia unidad, en vez de que todo el desarrollo dependa de una sola hipoteca colectiva sobre el terreno. Eso es lo que realmente cambia la ecuación de riesgo para un banco: ya no presta contra una promesa verbal del desarrollador, presta contra un derecho inscripto, específico, transferible y ejecutable.
Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación, volvió a poner el foco sobre este terreno el 12 de agosto, en la apertura de Expo Real Estate 2026, cuando dijo que los precios de las propiedades van a subir de la mano de un modelo de crecimiento exportador —energía, minería, agro— que va a fortalecer el peso. LOTE ya cubrió ese evento centrado en el tono del ministro frente al sector y la reforma de matrícula y honorarios profesionales (ver nota 051). Esta nota mira otra cosa: no el discurso regulatorio, sino el mecanismo financiero concreto que ya está operando desde 2025 y que conecta directamente con ese pronóstico de precios. Si los valores en dólares suben porque hay más capital exportador entrando al país, la pregunta inmediata es quién puede financiar la compra a esos nuevos precios — y ahí es donde la hipoteca de bien futuro entra a jugar, no como anuncio, sino como instrumento ya en uso.
Argentina no inventó la idea de financiar un inmueble antes de que exista. La inventó, cada vez, una economía distinta que no podía esperar a que el crédito formal madurara. Corea del Sur construyó el jeonse: el inquilino le entrega al propietario un depósito que puede llegar al 80% del valor de la propiedad, vive sin pagar alquiler mensual y recupera el depósito íntegro al final del contrato. El propietario usa ese depósito —en la práctica, un préstamo sin interés del inquilino— para financiar otra compra. El jeonse nació en los años 60 y 70, cuando Corea no tenía mercado hipotecario desarrollado: funcionó, durante décadas, como sistema bancario privado paralelo entre particulares. El Reino Unido resolvió el mismo problema desde el otro extremo del capital: el forward funding, donde un inversor institucional —un fondo de pensión, una aseguradora— se compromete a comprar un desarrollo antes de que tenga permiso de obra definitivo, y paga la construcción en tramos a medida que avanza, antes de que el activo exista físicamente. Colombia, más cerca de la lógica argentina, tiene el leasing habitacional: el banco es dueño del inmueble durante todo el contrato y el comprador lo habita pagando cuotas más bajas que las de una hipoteca tradicional, con opción de compra al final —una forma de bajar la barrera de entrada sin que el comprador tenga que demostrar, desde el día uno, la capacidad de pago de una hipoteca completa.
Los tres mecanismos resuelven el mismo problema —cómo financiar un inmueble cuando el crédito hipotecario tradicional no alcanza o no existe— pero ninguno lo resuelve como Argentina. El jeonse financia por fuera del sistema bancario, entre particulares. El forward funding financia con capital institucional que compra el activo terminado, no con un banco que presta contra él. El leasing colombiano evita el problema de la garantía dejando la propiedad en manos del banco hasta el final. La hipoteca de bien futuro argentina, en cambio, no crea un instrumento alternativo por fuera del crédito hipotecario formal: extiende el crédito hipotecario formal —el mismo producto, el mismo circuito bancario— hacia atrás en el tiempo, hasta un momento en que el bien todavía es una promesa en papel. No es una forma distinta de financiar. Es la misma forma, aplicada antes.
Lo que va a determinar si el mecanismo funciona no es el DNU ni la reglamentación —esas partes ya están resueltas—. Es si los bancos, a la hora de tasar el riesgo, tratan un boleto inscripto igual que una escritura, o le exigen una tasa más alta por financiar una promesa en vez de un bien terminado. Esa diferencia de tasa, cuando exista, va a decir con más precisión que cualquier discurso ministerial cuánto vale, en pesos, la confianza en una promesa registrada.
PULSE — Vertical Mercado | LOTE
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