Nota por PULSE

En Ecuador, la empresa Eternit —68 años fabricando materiales para techos— va a lanzar a fines de 2026 casas prefabricadas de 57 metros cuadrados y dos dormitorios, con precios desde USD 22.000. En Chile, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo ya certificó 45 modelos de vivienda industrializada y exige que al menos la mitad de cada unidad de interés social se fabrique así. El Banco Interamericano de Desarrollo calcula que la región tiene más de 20 millones de viviendas de déficit cuantitativo (familias sin ninguna vivienda) y otros 40 millones de déficit cualitativo (viviendas precarias que necesitan mejora). Durante años, la respuesta al problema fue financiera —más crédito— o regulatoria —más subsidios—. La fábrica ofrece una tercera vía: construir más rápido y más barato, no prestar más.

Vivienda industrializada no significa casas de lata ni contenedores reciclados. Significa fabricar las paredes, los techos y a veces habitaciones enteras dentro de una planta —con máquinas, control de calidad y producción en serie, como se fabrica un electrodoméstico— y después llevarlas al terreno solo para ensamblarlas, en vez de construir cada pared, ladrillo por ladrillo, a la intemperie. Eternit, una empresa que lleva más de seis décadas vendiendo chapas y tejas para techos en Ecuador, invirtió USD 1 millón para montar esa capacidad de fabricación y va a vender, hacia fines de 2026, casas de 57 metros cuadrados —dos dormitorios, living-comedor, un baño— por entre USD 22.000 y 25.000. El dato interesante no es el precio: es quién decidió fabricarlas. No es una constructora tradicional reinventándose. Es un fabricante de materiales que miró el problema de la vivienda y concluyó que la respuesta estaba en su propia línea de producción, no en pedirle más crédito a un banco.

Chile ya lleva ese razonamiento un paso más allá, convertido en política pública. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo certificó 45 modelos de "vivienda industrializada tipo" y aprobó a 24 empresas fabricantes para producirlos, dentro del plan de emergencia habitacional del gobierno. La regla clave: para calificar como vivienda social bajo los principales programas del Estado, al menos el 50% de la construcción tiene que hacerse en planta, no en obra. Ese porcentaje es la parte que cambia todo. Cuando un gobierno exige que la mitad de una vivienda salga de una fábrica, ya no está subsidiando la demanda —dándole crédito o ayuda a la familia que compra— está reorganizando cómo se produce la oferta. Es una decisión industrial disfrazada de política de vivienda.

Ese giro tiene sentido si se mira el tamaño real del problema. El Banco Interamericano de Desarrollo estima que América Latina y el Caribe tienen más de 20 millones de viviendas de déficit cuantitativo —familias que directamente no tienen una vivienda propia— y unos 40 millones más de déficit cualitativo: viviendas que existen pero están hechas con materiales precarios, sin acceso a agua o saneamiento, o hacinadas. La proporción importa: la mayor parte del problema habitacional de la región no es "faltan casas nuevas", es "las casas que hay están mal hechas o incompletas". Ningún banco, por más que baje la tasa de interés, resuelve eso solo: la limitante no es exclusivamente cuánta plata circula, es cuántas viviendas de calidad se pueden producir por año, y a qué velocidad.

La construcción tradicional tiene un techo de productividad difícil de superar: cada obra es un prototipo, hecha a mano, con una cuadrilla distinta, clima distinto, errores distintos. Es, en cierto sentido, el mismo problema que tenía la industria automotriz antes de la línea de montaje: cada auto se armaba a mano, uno por uno, y por eso solo lo compraban unos pocos. La fábrica de vivienda industrializada aplica la misma lógica al ladrillo: si la pared se produce en una línea controlada, bajo techo, con la misma máquina haciendo la misma pieza mil veces, los tiempos bajan y los errores también. En Chile, los sistemas industrializados ya reportan reducciones de hasta 40% en los plazos de obra civil, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción —no es una promesa de folleto, es una diferencia medible entre construir una vivienda a mano y ensamblarla a partir de piezas fabricadas en serie.

La región no está inventando esto: está llegando tarde a algo que otros países ya resolvieron por necesidad, no por elección. Suecia, Noruega y Finlandia construyen la enorme mayoría de sus viviendas nuevas —incluidas viviendas de varios pisos— con estructuras de madera prefabricadas en fábrica, un modelo que perfeccionaron durante décadas frente a inviernos que hacen casi imposible construir a la intemperie buena parte del año: si no se puede trabajar afuera seis meses, hay que fabricar adentro. Japón resolvió el mismo problema desde el ángulo opuesto: no el clima, sino la escasez y el altísimo costo del suelo urbano. Empresas japonesas —Muji entre ellas, desde comienzos de siglo— desarrollaron líneas de vivienda prefabricada pensadas para terrenos mínimos, con plazos de construcción de semanas en vez de meses. Nórdicos y japoneses llegaron al mismo punto por caminos distintos —clima extremo en un caso, suelo carísimo en el otro— pero el punto de llegada es el mismo: cuando construir a mano, en el lugar, deja de ser viable a la escala que hace falta, la respuesta es mover la construcción adentro de una fábrica.

América Latina tiene su propia versión de esa urgencia, aunque el disparador no sea el frío ni el precio del suelo: es la escala pura del déficit. Construir 60 millones de soluciones habitacionales —entre unidades nuevas y mejoras— con métodos artesanales, un albañil y una cuadrilla a la vez, es una carrera que la región lleva perdiendo desde hace décadas: cada año se construye menos de lo que hace falta, y la brecha no se cierra, se acumula. Eternit y el esquema chileno no son casos aislados: son la primera señal de que algunos gobiernos y empresas de la región empezaron a tratar ese problema como lo que realmente es —una limitación de capacidad productiva— en vez de tratarlo, otra vez, como si alcanzara con una línea de crédito más generosa o un subsidio más alto.

Lo que todavía no está resuelto es si la industria de la construcción latinoamericana —fragmentada, con miles de empresas chicas y pocas escalas grandes de fabricación— tiene el capital y el tiempo para montar esa capacidad de fábrica al ritmo que el déficit exige. Chile lo está empujando desde la regulación, obligando a construir así. Ecuador lo está probando desde el mercado, con una sola empresa apostando a que hay demanda a ese precio. Ninguno de los dos casos alcanza, todavía, para cerrar una brecha de 60 millones de viviendas. Pero los dos apuntan en la misma dirección: la próxima ola de vivienda social en la región se va a medir en fábricas instaladas, no en tasas de interés.

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