En junio se desembolsaron USD 150 millones en hipotecarios, el mejor dato desde marzo. Leído junto al resto de la información —un stock que cae en términos reales al ritmo más rápido desde 2022 y un 76% del crédito concentrado en un solo banco— el repunte no describe una recuperación. Describe un sistema que se angosta.
En junio los bancos desembolsaron USD 150 millones en créditos hipotecarios, unas 1.850 operaciones en todo el país. Es el mejor número desde marzo, y varios medios lo leyeron como el primer signo de que el crédito para vivienda empieza a salir del pozo en el que cayó durante el primer semestre. La lectura no es falsa. Es incompleta. Ese mismo junio se prestó la mitad, en dólares, de lo que se había prestado un año antes. Y el stock total de crédito hipotecario, en términos reales, cayó 4,2% entre marzo y junio: la contracción más fuerte desde 2022. Un sistema no se recupera mientras se sigue achicando. Se recupera cuando deja de achicarse. Todavía no es lo que está pasando.
La secuencia completa del semestre ayuda a ubicar junio en su lugar real. Abril fue el peor mes desde octubre de 2024, con apenas USD 122 millones desembolsados y una caída interanual del 56%. Mayo profundizó la baja: USD 116 millones, 62% menos que un año antes. Junio corta la racha descendente, pero desde un piso que ya era el más bajo en año y medio. Que el mes "mejore" después de dos meses de derrumbe no equivale a que el crédito hipotecario argentino haya vuelto a funcionar como el motor que reactivó el mercado inmobiliario en 2025. Equivale a que dejó, por ahora, de caer más rápido.
La causa de la retracción tampoco es un misterio. Según Federico González Rouco, economista de Empiria, los bancos se retiraron del negocio hipotecario cuando subieron las tasas: se acabó la liquidez sobrante que había financiado el boom de 2025 y el costo de fondeo encareció un producto que ya de por sí exige plazos largos y margen ajustado. Frente a ese costo más alto, buena parte del sistema financiero privado simplemente eligió no competir en ese segmento. Lo que queda no es un mercado hipotecario diversificado que se enfría de manera pareja. Es un mercado que se vacía de jugadores.
Y ahí aparece el dato que cambia la lectura del "repunte" de junio. Según Empiria, sobre datos del BCRA, el 76% de los créditos hipotecarios del país se canaliza hoy a través de un solo banco: el Banco Nación. No es la foto de un sistema financiero compitiendo por prestarle al que quiere comprar una casa. Es la foto de un sistema que, ante el retiro de la banca privada, quedó sostenido casi en su totalidad por una sola entidad, con una sola política comercial y un solo criterio de riesgo. Y esa entidad no es un banco cualquiera: es un banco público, que responde a una lógica de mandato y prioridad política además de a una lógica de riesgo crediticio. Cuando ocho de cada diez pesos hipotecarios dependen de esa misma ventanilla, quién termina calificando para un crédito —en qué ciudad, para qué tipo de vivienda— empieza a depender tanto de una decisión de gestión pública como de la capacidad de pago del que pide el préstamo.
Ese es exactamente el cálculo que hoy está haciendo cualquier desarrollador antes de lanzar un proyecto. Un pozo o un edificio a estrenar no se diseña para el comprador que existe hoy, sino para el que se estima que va a poder pagarlo cuando esté terminado, dos o tres años después de la primera pala. Cuando ese comprador financiado es cada vez más un cliente de una sola entidad con su propio criterio de riesgo, la unidad que conviene lanzar deja de ser la que responde a la demanda real de una ciudad y empieza a ser la que ese prestamista está dispuesto a bancar: menor superficie, ticket más chico, ubicación donde ese banco ya presta. El mercado que se construye no es el que necesita la ciudad. Es el que un solo balance permite financiar.
La diferencia importa para cualquiera que esté leyendo el ciclo inmobiliario en curso a partir del crédito, que es como hay que leerlo: el repunte de 2025 fue, ante todo, un repunte de financiamiento, y por eso su reversión pesaba tanto. Pero un sistema hipotecario concentrado en un solo actor no se comporta como uno diversificado, y tampoco reparte el crédito de manera pareja en el mapa: la vivienda usada en un puñado de plazas urbanas grandes no compite, ante esa única ventanilla, con la demanda dispersa del resto del país. No responde igual a un endurecimiento de tasas, no expande oferta igual cuando la demanda vuelve, y no ofrece el mismo colchón si ese actor decide, por la razón que sea, frenar. La pregunta que había que hacerse en enero —si el crédito se sostiene— sigue sin resolverse en julio. Solo que ahora tiene una segunda capa: no alcanza con que el crédito vuelva. Importa quién lo está prestando, dónde elige prestarlo, y qué termina construyéndose —y dónde— mientras eso se decide.
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