Nota por PULSE

En el corredor Fátima-Pilar, el más nuevo del mercado logístico del Gran Buenos Aires, la vacancia llegó al 34,9% en el segundo trimestre de 2026 — no porque falte demanda, sino porque los galpones se entregaron sin inquilinos. Es la misma secuencia que ya vivieron Ciudad Juárez y Reynosa en México entre 2022 y 2024, y que Estados Unidos atravesó un ciclo antes con sus megagalpones de e-commerce: cuando todo el capital apuesta al mismo activo "seguro" al mismo tiempo, termina construyendo más rápido de lo que la demanda puede ocupar.

Un galpón de 30.000 metros cuadrados, portones para camiones alineados como dientes, y ni un camión estacionado: así terminó el segundo trimestre buena parte de la nueva construcción logística del corredor Fátima-Pilar, al norte del Gran Buenos Aires. El dato no es menor — es el corredor que más metros nuevos sumó en todo el mercado— y a la vez el que terminó con la vacancia más alta: 34,9%, según los relevamientos de Cushman & Wakefield y CBRE Argentina para el segundo trimestre de 2026. No es un galpón vacío. Son varios, entregados a la vez, apostando a que el inquilino iba a aparecer después de la obra, no antes.

La cifra llama más la atención por el contraste que por el número en sí. En la Ciudad de Buenos Aires, donde prácticamente no queda tierra disponible para construir nave nueva, la vacancia industrial es casi nula y la logística ronda el 4,9%. En Pilar, sobre la ruta 8, el mismo indicador trepa a 28,4%. Es el mismo mercado, la misma ciudad, dos historias completamente distintas: donde no se puede construir, todo está ocupado; donde se construyó de más, sobra espacio. Santiago Diz, de CBRE Argentina, lo resumió así: la vacancia, que venía baja, "debería empezar a subir" — ya hay liberación de espacios mes a mes, y esa mayor oferta va a mover la negociación a favor del inquilino.

Lo que explica el salto no es una caída de la demanda — los propios informes de mercado son categóricos en eso — sino una apuesta específica: 100.000 de los 163.300 metros cuadrados en construcción en el área metropolitana son proyectos "built to suit" pensados para e-commerce, construidos antes de tener el contrato firmado, sobre la expectativa de que el consumo online iba a seguir creciendo al ritmo de los últimos años. La logística dejó de ser, para buena parte de los desarrolladores, un negocio de nicho — se convirtió en el activo default para cualquiera que buscara exposición "segura" al comercio electrónico, y esa masa de capital construyendo la misma apuesta al mismo tiempo es, literalmente, lo que hoy sobra en Pilar.

Este guion ya se vio, con otro protagonista, en otro país. En México, Ciudad Juárez y Reynosa fueron las dos plazas donde la construcción industrial más superó a la absorción durante el ciclo 2022-2024 del nearshoring — hoy cargan la vacancia más alta del corredor fronterizo, mientras plazas como Tijuana, con menos tierra disponible, se mantienen ajustadas. Y antes de México, fue Estados Unidos: el boom de e-commerce de la pandemia llevó a desarrollar galpones "big-box" a un ritmo récord, hasta que la demanda proyectada resultó demasiado optimista y la vacancia de esos edificios grandes trepó a dos dígitos entre 2023 y 2024 — mientras los espacios chicos y bien ubicados seguían, igual que hoy en Buenos Aires, prácticamente sin vacancia.

El patrón se repite con la nitidez suficiente como para dejar de ser casualidad: no es que la logística deje de ser un buen negocio estructural —el consumo online, el nearshoring y la digitalización de las cadenas de abastecimiento son tendencias reales, no una moda pasajera—, es que cuando un activo se vuelve el consenso obligado de todo el capital disponible, ese mismo consenso termina construyendo por delante de la curva de demanda real, sin importar cuán sólida sea la tesis de fondo. La corrección no llega por el lado de la demanda. Llega por el lado de la oferta, que confundió una tendencia genuina con una apuesta sin riesgo.

Para el inversor que mira Buenos Aires hoy, la lectura correcta no es "el activo logístico está sobreofertado": es que la capa más nueva y más especulativa de ese activo lo está, mientras la capa madura y bien ubicada sigue, como siempre, sin espacio disponible. Es una distinción que el mercado, entusiasmado con la misma historia que ya contó dos veces antes, sigue sin terminar de hacer.

PULSE — Vertical Mercado | LOTE

Analysis